İlk olarak Çin’in Wuhan kentinde görülen ve ardından birçok ülkeyi etkisi altına alan Koronavirüs/Covid-19 bütün alanlarda etkisini göstermiştir. Ülkemizde de görülen bu virüsün etkilerini hızlı bir şekilde artırdığını ve sosyo-ekonomik hayatı günden güne etkisi altına almaktadır. Ülkemizde her ne kadar geneli kapsayan sokağa çıkma yasağının varlığı söz konusu olmasada sınırlı önlemler alınmaktadır. Ancak salgın dolayısıyla sosyal hayatın neredeyse tamamen sınırlandırıldığı da açık bir gerçektir.
Bu nedenle sosyal alanlarda faaliyet gösteren restaurant, lokanta, cafeler, berber, kuaför, spa merkezler, spor salonları, avm içindeki dükkanlar, sinema salonları, çocuk oyun alanları, internet kafeler gibi birçok yer İçişleri Bakanlığı kararıyla kapatılmıştır. Birçok kurum bu noktada önlem almış ve bazı işyerleri evden çalışmaya geçmiştir. Ancak yapılan bütün işler, uzaktan yapılmaya müsait değildir. Bu kapsamda insanların elinden geldiğince sokağa çıkmaması ve sosyal faaliyetlerin sınırlandırması nedenliyle birçok işyeri de iş yapamaz hale gelmiştir.
Ülkemizin ekonomik sisteminde esnafların büyük bir önemi bulunmaktadır. Özellikle kendi emekleri doğrultusunda iş yapan esnaflarımız için en önemli gider kalemlerinden biri de işyeri kiralarıdır. Bu süreçte normal şartlara göre belirlenmiş olan kira bedellerinin, içinde bulunduğumuz salgın süreci düşünüldüğünde aynı şekilde devam etmesi birçok işyeri açısından ödeme kabiliyeti ve basiretli tacir kavramı dışında kalmaktadır. Bu noktada kiracı konumunda bulunan işletme sahiplerinin başvurabileceği bir hukuki yol olup olmadığı da tartışılır hale gelmektedir.
Yazımızın devamında covid-19/salgın sürecinde kira sözleşmelerinin geçerliliği ve nasıl uygulanacağı ele alınacaktır.
Kira Sözleşmeleri Hakkında Destek Almak İçin Bize Ulaşın!
Hızlı ve Güvenilir Hizmet!
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor.
Gayrimenkul Hukuku
Türkiye’de Gayrimenkul Hukuku alanında detaylı bilgi ve danışmalık için lütfen ziyaret edin!
Daha Falası
Covid-19/Salgın sürecinde TBK Madde 138 Aşırı İfa Güçlüğü maddesi kapsamında kira sözleşmelerinin uyarlanması ve bu süreçte kira ödemelerinde indirim istenebileceği kanaatindeyiz.
Türk Hukukunda Kira Sözleşmeleri!
Türk Hukuk Sistemi’nde Kira Sözleşmeleri herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Yani tarafların iradeleri doğrultusunda sözlü bir anlaşma yapılabileceği gibi yazılı bir anlaşma da yapılabilir. Ancak gelecekte muhtemel sorunların varlığı halinde yazılı kira sözleşmeleri daha etkili olabilmektedir. Ülkemizde, tarafların aralarında yapmış olduğu kira sözleşmelerinde, genel itibariyle internet üzerinden veya kira ilişkisine aracılıkta bulunan emlakçıların kullanmış olduğu matbu sözleşmeler kullanılmaktadır. Az da olsa konu hakkında uzman avukat tarafından düzenlenen sözleşmelerin varlığı da söz konusudur. Bu ise sözleşmelerin kapsamının belirlenmesinde bazı hususların göz ardı edilmesi sonucunu doğurmaktadır.
Kira Sözleşmesi içinde salgın sürecinin mücbir sebep hükümleri saklı tutulmuş ve kapsamı belirlenmiş olması halinde bu hükümler doğrultusunda hareket edilecektir. Ancak sözleşme içerisinde mücbir kapsamı belirlenmemiş ise salgın dolayısıyla sözleşme de uyarlama yapılması için bakılması gereken öncelikli konular ise;
COVİD-19/KORONAVİRÜS SALGINI MÜCBİR SEBEP OLARAK NİTELENDİRİLEBİLİR Mİ?
Mücbir sebep ile ilgili olarak kanunlarla belirlenen bir tanımın varlığından bahsedemeyiz. Ancak doktrin ve Yargıtay kararları doğrultusunda genel itibariyle şu tanımı yapabiliriz; görevin, taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel teşkil edebilecek nitelikte bulunan ölüm, iflas, hastalık, tutukluluk ve buna benzer hallerdir. Mücbir sebep halleri kapsamı net bir şekilde ifade edilebilecek bir vakıa değildir. Bu noktada benzer haller kavramının içtihatlarda da kendisine yer bulduğunu görebiliriz. Salgın süreci Dünya Sağlık Örgütü tarafından Pandemi şeklinde ifade edilmiştir. Pandemi, bir kıta veya dünya üzerinde çok geniş bir alanda yayılan ve etkisini gösteren salgın hastalıklara, bulaşıcı hastalıklara verilen genel addır. Yetkili kurumlar tarafından verilen kararlar doğrultusunda içinde bulunduğumuz hâli salgın hastalık olarak nitelendirmekte herhangi bir sakınca görülmemektedir.
Yargıtay birçok kararında “salgın hastalıkları” birer mücbir sebep hâli olarak kabul etmektedir.
YHGK, E. 2017/90 K. 2018/1259 T. 27.06.2018 “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.”
Tüm bu açıklamalar doğrultusunda mevcut salgını mücbir sebep kapsamında değerlendirebiliriz.
Bu doğrultuda tarafların aralarında yapmış olduğu kira sözleşmesinde bu madde kapsamında belirtilen hususlar etrafında hareket etmeleri gerekmektedir. Ancak tarafların kira sözleşmelerinde, bu maddenin mevcut olmaması halinde, nasıl davranılması gerektiğine yönelik bazı belirsizlikler bulunmaktadır. Bu doğrultuda kiracının kiraya verene karşı başvurulabilecek bir hukuki yolu var mı? Buna yönelik bazı hususları değerlendirmek zorundayız.
Hukukumuzda sözleşme serbestisi ilkesi kabul edilmiştir. Emredici hukuk kurallarına aykırı olmadığı sürece taraflar sözleşme içeriğini belirleme noktasında serbesttirler. Sözleşmede yer verilmeyen bir hususun varlığı halinde ise kanunlara bakılacak ve genel hükümler kapsamında bir hüküm sonuç çıkarılacaktır. Taraflar aralarında yaptığı bir sözleşme ile ilk sözleşmenin geçerlilik şartlarına uyarak sözleşmeyi revize edebilir ve değişiklik yapabilirler. Tarafların uzlaşma iradesi kilit önemdedir.
Tarafların, yapılan sözleşmeye ilişkin ahde vefa ilkesi doğrultusunda yükümlülükleri doğrultusunda sözleşmeye uygun davranma zorunluluğu vardır. Ancak tarafların iradeleri dışında meydana gelen ve öngörülmesi mümkün olmayan durumların oluşması halinde kiracıdan borcunu aynı şekilde ödemesini beklemek hakkaniyete aykırı olacaktır.
Bu noktada Türk Borçlar Kanunu’nda kiracıların içinde bulunduğumuz durumu göz önünde bulundurularak kiraya verene karşı ileri sürebileceği bazı hakları vardır.
Bunlar;
1) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. Maddesinin Değerlendirmesi;
Koronavirüs/Covid-19 salgın süreci dikkate alındığında, tarafların sözleşmeden doğan edimlerin aynı şekilde devam etmesini beklemek veya yalnızca bir taraftan bu duruma katlanmasını beklemek çok da hakkaniyetli olmayacaktır. Bu noktada TBK Madde 138 Aşırı İfa Güçlüğü düzenlemesinin uygulanmasının hukuku uygun olacağı kanaatindeyiz. Söz konusu madde;
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
İçinde bulunduğumuz covid-19/koronavirüs salgın süreci, bu madde kapsamında kira sözleşmelerine uygulanabileceği kanaatindeyiz. Salgının taraflardan öngörülmesi özellikle kira sözleşmesi gibi uzun süreli sözleşmelerde ihtimal dahilinde değildir.
Ayrıca yazı da daha çok üzerinde durduğumuz işyeri kiraları noktasında düşündüğümüzde, kiracının normal zamanlar düşünülerek girmiş olduğu yükümlülüğün, içinde bulunduğumuz şartlar etrafında aynı şekilde devam etmesini beklemek dürüstlük kurallarına aykırı düşecek şekilde dengeleri değiştirdiği kanaatindeyiz. Bu noktada tarafların sözleşmenin, içinde bulunduğumuz süreçle sınırlı kalmak kaydıyla geçici süreliğine, uyarlama hakkı bulunmaktadır. Uyarlama talepli dava açılması halinde, hâkimin somut olayın özelliğine göre karar vermesi gerekecektir. Maddeden de görüleceği üzere bu kapsamda hâkimin takdir yetkisinin geniş olduğundan bahsedebiliriz. Hali hazırda bu duruma yönelik verilmiş karar olmadığından ötürü, uygulama noktasında nasıl bir yargı süreci ve hukukumuza etkisi konusunda cevap vermek güç olacaktır.
2) 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun İfa İmkânsızlığı Başlıklı 136. Maddesi Kapsamında Borcun Sona Erme Hâli
Aynı şekilde taraflar arasındaki kira sözleşmelerinde mücbir sebep ve salgın süreci hakkında bir belirleme yapılmaması halinde bu maddenin uygulanabilirliğinin de tartışılması gerekmektedir. TBK Madde 136:
“Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.
Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”
Bu madde kapsamında yer alan kusursuz ifa imkânsızlığı düzenlemesine baktığımızda, bu hükmün, kanunumuzdaki birçok düzenlemede olduğu gibi, ani ifalı edimlerdeki ifa imkânsızlığını düzenleyen bir hüküm olduğu, ayrıca imkânsızlığın sürekli nitelikte olduğu durumlara ilişkin bir çözüm getirdiği görülebilmektedir.
Oysa kira sözleşmesi bu kapsamda yer almamaktadır. Kira sözleşmeleri ani ifalı edim içeren bir sözleşme türü değildir. Aynı zamanda içinde bulunduğumuz durum için de imkânsızlık durumundan bahsedeceksek olsak bile bunun sürekli olmasından da bahsedemeyiz.
Zaten kiracının borcu kira bedeli ödeme borcudur; yani bir para borcu olup, onun imkânsızlaşması gündeme gelmez. Kapatılan işyerleri ile ilgili olarak da kiralanan yerin özelliğinden kaynaklanan bir durumdan bahsedemeyiz. Kiracının kiralanan yere ilişkin olarak, hangi kapsamda kullanacağı, yani faaliyet gösterdiği alan kendisini kapsam içerisine dâhil etmiştir. Bu yüzden içinde bulunduğumuz durum için kiraya vereni bazı durumlara tek başına katlanmasını beklemek çok doğru bir yaklaşım olamayacaktır.
3) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun 331. Maddesinde Düzenlenen Olağanüstü Fesih Hali
Tarafların aralarında yapmış oldukları kira sözleşmelerinde mücbir sebep hükümlerine yer verilmemesi halinde taraflar TBK’ nın 331. Maddesi doğrultusunda talepte bulunabilecektir. Madde şu şekilde:
“ Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Olağanüstü fesih, taraflardan birinin, belirli veya belirsiz süreli borç ilişkilerini, bazı sebeplerin ortaya çıkması halinde tek taraflı irade beyanıyla sona erdirilmesi imkânını ifade eder. Olağanüstü fesih için sürekli borç ilişkisinin ifası esnasında, önceden öngörülemeyen bazı sebeplerin ortaya çıkması ve bu nedenle borç ilişkisinin temelinin çökmüş ya da artık devamının taraflardan beklenemeyecek ölçüde değişikliğe uğramış olması gerekmektedir. Madde kapsamında yer alan önemli sebeplerin varlığı Medeni Kanunu’ nun 4. Maddesinde yer alan hakkaniyet çerçevesinde değerlendirilir.
Fesih bildiriminin derhal yapılması gerekmektedir. Fesih bildirimi derhal yapılsa da etkisini ancak karşı tarafa ulaşmasından 3 ay sonra gösterecektir. 3 aylık süre taşınmaz kiraları için söz konusudur. Taşınır kiralarında ise bildirimin karşı tarafın eline ulaşmasından itibaren 3 gün sonra etkisini gösterecektir.
Çekilmezliğin sonuçlarının geçici, zamana bağlı olması önemli sebep olarak kabul edilemez. Hali hazırda söz konusu maddenin Koronavirüsü nedeniyle uygulanıp uygulanmayacağı belirsizliğini korumaktadır. Virüsün etkisinin ne kadar süre devam ettireceği tam olarak bilinen bir durum değildir. Bu durum bu madde doğrultusunda aksiyon alınmasını tereddütlü hale getirmektedir. Her somut durumun özelliğine göre hareket edilmesi halinde daha etkili sonuçlar elde edilebilir.
Halihazırdaki belirsizlikler bu maddenin kullanılması açısından da bazı tereddütlere yol açmakta ve diğer ihtimallerin değerlendirilmesi, daha etkili sonuçlar elde edilmesini sağlayabileceği kanaatine varmaktayız. Ayrıca, söz konusu madde TBK kapsamında ertelenen hükümlerden olup 01.07.2020 tarihine kadar uygulanması söz konusu olmayacaktır. Hükmün, kiracısı Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir olarak sayılan kişiler veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiralarında 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süre ile uygulanması mümkün değildir. Bu durum da hali hazırda söz konusu maddenin 01.07.2020 tarihinden önce uygulanma ihtimali söz konusu değildir.
SONUÇ:
İçinde bulunduğumuz Koronavirüs/Covid-19 salgını sebebiyle bazı işyerlerinin devlet kararıyla kapatılmasına karar verilmiştir. Ayrıca belirli yaş üzerinde yer alan vatandaşların da sokağa çıkması yasaklanmış ve zorunlu olmadığı müddetçe de herkesin evde kalması tavsiye edilmiştir. Bu durum etkilerini sosyal hayatta gösterdiği gibi iş hayatında da göstermiştir. Yapılan değerlendirmeler sonucunda söz konusu salgının mücbir sebep kapsamında değerlendirilmesi gerektiği ve özellikle makaleye konu edilen işyeri kiralarının da bu kapsam etrafında değerlendirilmesi kanaatindeyiz.
Kiracılar için işyeri kiraları önemli gider kalemlerinden biridir. Normal şartlar etrafında belirlenen kira bedellerinin içinde bulunduğumuz hal içinde aynı şekilde devam etmesi ve kiracıların borcunun da aynı şekilde devam etmesini beklemek dürüstlük kurallarına aykırı olabilecektir. Bu durumu değerlendirirken her somut olayın şartlarına göre değerlendirmek daha doğru olacaktır. İçinde bulunduğumuz hal dikkate alındığında, kiracılar için en etkili yolun 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. Maddesinde düzenlenen uyarlama hükmünün olduğu kanaatindeyiz. Bu doğrultuda uyarlama talebinin varlığı halinde hâkimin takdir yetkisi doğrultusunda somut olayın özelliğine göre karar verilecektir.
Uyarlama imkânının bulunması halinde sözleşmede söz konusu geçici durum için uyarlama yapılacak ancak böyle bir imkânın bulunmaması halinde de sözleşmenin feshine karar verilecektir. Dava yoluna gidilmesi halinde borçlu yaptığı ödemelerde ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ödeme yapması gerekmektedir. Bu duruma yer verilmediği takdirde talep hakkı sona erecektir.