EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMELERİ, GÖREV, YETKİ VE ŞEKİL ŞARTLARI!

17 Mayıs 2024 tarihinde yayınlandı

legalter Gayrimenkul Hukuku, Yasal Danışmanlık, Yatırım Danışmanlığı

ÖZET

Emlak komisyon sözleşmeleri kanuni tabiriyle simsarlık sözleşmesi TBK madde 520 ve devamında düzenlenmiştir. Buna göre: “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere simsarın asli görevi taraflar arasında sözleşme kurulmasına imkan sağlamaktır. Ayrıca simsarın ücrete hak kazanabilmesi için sözleşmenin kurulmuş olması şarttır. Simsarlık sözleşmelerinde şekil şartına ilişkin ana hatlar Yargı kararları doğrultusunda belirlilik kazanmakla birlikte taşınmazları konu alan simsarlık sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılacağı kanunda açıkça yer edinmektedir. 

İÇİNDEKİLER

  1. EMLAKÇI KOMİSYONU NEDİR?
  2. EMLAKÇI KOMİSYONA NE ZAMAN HAK KAZANIR?
  3. EMLAKÇI KOMİSYONU NASIL HESAPLANIR?
  4. EMLAKÇI KOMİSYON SÖZLEŞMELERİNDE ŞEKİL ŞARTI
  5. EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMELERİNDE CEZAİ ŞARTI
  6. EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMELERİNDE KOMİSYON ÜCRETİNDEN SORUMLULUK
  7. GÖREV VE YETKİ

1.EMLAKÇI KOMİSYONU NEDİR?

Emlakçı taşınmazın kiralanması ya da satılması için göstermiş olduğu çabanın karşılığında bir ücrete hak kazanacaktır. İşte bu ücreti kısaca emlakçı komisyonu şeklinde tanımlamak mümkündür. Emlakçı komisyonu Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20. maddesinde “Hizmet Bedeli” şeklinde düzenlenmiştir.

2. EMLAKÇI KOMİSYONA NE ZAMAN HAK KAZANIR?

Emlakçı iş sahibi ile alıcı ya da kiracıyı bir araya getirmekle ve sözleşmenin kurulması için uygun koşulları sağlamakla tek başına komisyona hak kazanamaz. Emlakçının komisyona hak kazanabilmesi için kira sözleşmelerinde sözleşmenin kurulması, taşınmaz alım satım sözleşmelerinde ise taşınmaz alım satımının tapu siciline tescili şarttır. Bu noktada akıllara noterde yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri gelebilir. Gerçekten de 3 Temmuz 2023’ten itibaren Noterlik Kanunu madde 61/A gereği noterler de artık taşınmaz satış sözleşmesi yapabileceklerdir. Noterde yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinde emlakçının komisyona hak kazanabilmesi ancak Türk Medeni Kanunu madde 705/1 ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20/3 hükümleri gereği satış sözleşmesinin tapu siciline tescili ile mümkündür. Kira sözleşmeleri ise herhangi bir şekle tabi olmadığından kiracı ile ev sahibi arasında yapılan kira sözleşmesiyle emlakçı komisyona hak kazanacaktır.

Ancak taraflar ortada haklı bir neden olmadığı halde kira sözleşmesinden ya da taşınmaz alım satım sözleşmesinden vazgeçerlerse emlakçı yine de komisyon ücretine hak kazanacaktır. Zira uygulamada taraflar bir araya geldikten sonra komisyon ücreti vermemek için emlakçıyı aradan çıkartma yoluna gitmektedirler. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 20/6’da bu hususa değinilmiş ve “Taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda işletme hizmet bedeline hak kazanır.” Denilerek emlakçının komisyon ücretine yine de hak kazanacağı düzenlenmiştir. Bu gibi durumlara karşı Yargıtay emlakçının komisyon ücretine hak kazandığını beyan etmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2014/859 Esas , 2016/428 Karar

“Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175’in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir.” 

Taraflardan biri sözleşmeden caysa bile emlakçının komisyon ücreti ödenebilir. Sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu durum mümkündür. Ayrıca sözleşmeye bağlılık ve ahde vefa ilkeleri emlakçının emeğinin karşılığı olarak komisyon ücretini almasına haklı sebep oluşturacaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2014/6563 Esas , 2014/13898 Karar

“BK’nun 404.maddesi gereğince, gayrimenkul tellallığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Somut olayda taraflar arasında yazılı alım-satım ve komisyon anlaşması yapıldığı, davacı komisyoncunun taşınmazı alıcı davalıya gezdirip gösterdiği, alıcı ile satıcıyı bir araya getirip alım-satım bedeli ve komisyon ücreti de belirlemek suretiyle anlaşma sağladığı hususlarında çekişme bulunmamaktadır. Uyuşmazlık; tüm bunlara rağmen sözleşmeden cayma halinde komisyon ücretinin ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarının ne olacağı hususlarına ilişkindir. Yukarıda da açıklandığı gibi davacı emlakçı olarak üzerine düşen edimlerini tümüyle yerine getirdiği, buna rağmen davalı satıcının geçerli bir yasal neden (örneğin hata, hile, gabin, mücbir sebep vs.) olmaksızın alım-satımdan caydığı anlaşıldığından, sözleşmeye bağlılık ve ahde vefa gereği satıcının sorumlu olduğu komisyon ücretinden sorumlu bulunduğu hususu tartışmasızdır.” 

3. EMLAKÇI KOMİSYONU NASIL HESAPLANIR?

  1.   Taşınmaz Alım Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan Komisyon Miktarı:

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20/1 maddesi şu şekildedir: “Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz.”. Buna göre emlakçının taşınmaz alım satımından kaynaklı olan alacağı komisyon bedeli satış bedelinin %4’ü + satış bedelinin katma değer vergisidir.

Emlakçı hem iş sahibi olan taşınmaz maliki ile hem de alıcı ile ayrı ayrı simsarlık (emlak komisyonculuğu) sözleşmesi yapabilir. Bu durumda emlakçının hak ettiği komisyon miktarı sözleşmenin nispiliği ilkesi ayrı ayrı hesaplansa da toplamda satış bedelinin %4’ünü geçmeyecektir. Taraflar bu oranı aralarında kararlaştırabilecekleri gibi eğer bir oran kararlaştırılmamışsa Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20/4 maddesi gereği taraflar arasında eşit bir bölüşüm olur. Yani iş sahibi olan taşınmazın maliki %2,  alıcı %2 komisyon ücreti ödeyecektir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/555 Esas , 2018/442 Karar , 07.03.2018 Tarihli Kararı

“Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile davalı arasında 17.12.2011 tarihli “Gayrimenkul Gösterme Tutanağı ve Komisyon (Tellaliye) Sözleşmesi’’, davacı ile dava dışı satıcı arasında ise 27.06.2010 tarihli “Emlak Komisyoncusu ile Mal Sahibi Arasında Yapılan Satış Yetkisi ve Tellaliye Sözleşmesi” olmak üzere ayrı ayrı taşınmaz tellallık sözleşmeleri yapılmıştır. Davalı alıcının ve dava dışı satıcının, davacıya karşı ayrı ayrı sözleşmeden doğan sorumlulukları bulunmaktadır.” 
  1.   Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Komisyon Miktarı:

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20/2 maddesi şu şekildedir:  “Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.” Buna göre emlakçı, aracı olduğu bir kira sözleşmesi neticesinde bir aylık kira bedeline ve kira bedelinin katma değer vergisine hak kazanacaktır.

  • EMLAKÇI KOMİSYON SÖZLEŞMELERİNDE ŞEKİL ŞARTI

Kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 12. maddesi gereği sözleşmelerde şekil şartı yoktur. Ancak aynı kanunun 520/3 bendi bu kurala bir istisna getirerek emlak komisyonculuğuna bir taşınmazın satışı konu olması halinde yazılı şekil şartı getirmiştir. “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.” kanun maddesi gereği yazılı şekilde yapılmayan taşınmaz alım satımına konu emlak komisyonculuğu sözleşmeleri kural olarak geçersizdir.

Sözleşmenin icra edileceği tarih belirlenirken iş sahibinin sözleşme konusu taşınmazın tasarruf işlemine konu olacağı ve bu surette emlak komisyoncusunun komisyon bedeline hak kazanacağı en geç tarih sözleşmede belirli olmalıdır. Ancak gerek doktrinde gerekse Yargıtay’da bu konu daha esnek yorumlanmış ve adi yazılı şekil şartının esaslı noktası olarak tarafların imzalarının varlığını yeterli görmüştür. 

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2015/15299 Esas  ,  2017/5054 Karar , 26/04/2017 Tarihli Kararı:

Taraflar arasında imzalanan tarihsiz adi yazılı sözleşmede, 7812 ada 1 parsel ve 7804 ada 7 parsel sayılı taşınmazın satışı ile ilgili olarak … … Firmasına 10.000,00TL ödeneceği taahhüt edilmiş, satıcının 2.500,00 TL, alıcının 7.500,00 TL ödeyeceği kabul edilmiş olup, sözleşmenin altı davacı, davalı ve satıcı tarafından imzalanmıştır. Sözleşmede dava konusu taşınmazların satışı ile ilgili olarak davacıya ücret ödeneceği yazılı olup, taraflar arasında düzenlenen bu sözleşme geçerlidir. Bunun aksinin davalı tarafça aynı mahiyette bir delil ile ispatlanması gerekir. Üstelik mahkemece bu belgede yaptırılan imza incelemesinde imzanın davalıya ait olduğu da tespit edilmiştir. Davada dayanılan sözleşme düzenlendikten sonra taşınmazların davalı tarafından tapuda satın alındığı konusunda da ihtilaf yoktur. Taraflar arasındaki sözleşmenin iptal edildiği iddia ve ispat edilemediğine göre davacı simsarın simsarlık ücretine hak kazandığı kabul edilmelidir. O halde mahkemece taraflar arasında sözleşmenin kurulduğu gözetilerek işin esası incelenmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Aynı şekilde Yargıtay bir kararında ise sözleşmede imza eksikliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı bularak sözleşmeyi geçerli kabul etmiştir. O halde somut olaya göre farklılıklar göstermekle birlikte, hakkaniyet gereği eğer ortada bir sözleşmenin varlığından söz edilebilecekse emlakçının komisyon ücretine hak kazandığı kabul edilmelidir. Burada sözleşmenin varlığı taraf iradelerinden ve sözleşmenin hayata geçirilmesinden anlaşılabilecektir.

Yargıtay Genel Kurulu, 2010/559 Esas , 2010/549 Karar Sayılı Kararı:

 “Taraflar arasındaki itirazın iptali davasında gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin, tarafların ortak iradesi ile BK’nun 404/3. fıkrasında emredilen geçerlilik şartına uygun şekilde, yazılı olarak kurulmuş olduğu ve taraflarca hayata geçirildiğinin kabulü gerektiği; sözleşmeye taraf olan davalı/borçlunun açıklanan şekilde imza eksikliğini ileri sürmesinin ise dürüstlük kuralları ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olduğu; sonuç itibariyle davacının taraflar arasındaki geçerli tellallık sözleşmesi gereği ücrete hak kazandığı yönündeki direnme kararı isabetlidir.” 

Yalnız sözleşmede komisyon ücretinin kararlaştırılması gerektiği ve eğer ücret kararlaştırılmazsa sözleşmede esas unsur eksikliği olduğundan bahisle sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulüne ilişkin güncel tarihli Yargıtay kararları mevcuttur. O halde komisyon ücretinin varlığı emlak komisyon ücretleri için esaslı unsur oluşturmaktadır ve bu ücretin belirtilmemesi halinde ortada geçerli bir emlak komisyon ücretinin varlığından da söz edilemez. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2021/2810 Esas , 2021/12123 Karar Sayılı Kararı: 

“Somut olayda davacı; 12.04.2014 tarihli “Alım Satım Ön Anlaşması” başlıklı sözleşme kapsamında dava dışı satıcının ödemesi gereken komisyon ücretinden davalı alıcının sorumlu olduğunu ileri sürerek, komisyon ücretinin tahsili amacıyla başlattığı takibe vaki itirazın iptalini talep etmiş ise de; tarafların imzasını taşıyan dava konusu sözleşmede, sözleşmenin esaslı unsuru olan davacıya ödenmesi gereken komisyon ücreti kararlaştırılmamıştır. Bu durumda 12.04.2014 tarihli sözleşme esaslı unsuru ihtiva etmemesi sebebiyle geçersiz olup, taraflar arasında akdedilmiş başkaca yazılı bir simsarlık sözleşmesi de bulunmamaktadır.” 

4. EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMELERİNDE CEZAİ ŞART

Taraflar ortada haklı bir sebep olmaksızın sözleşmeden cayarsa emlakçıya bir miktar bedelin ödenmesini cezai şart olarak kararlaştırabilirler. Yalnız bu cezai şartın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20. maddesinde geçen %4 komisyon bedelini aşmamasına dikkat edilmelidir. Taraflar sözleşmeye ekleyecekleri bir maddeyle taraflardan birinin cayması halinde sözleşmeden cayan tarafın diğer tarafın üzerine düşen komisyon ücretini de ödeyeceği cezai şart olarak kararlaştırılabilir. Bu noktada cezai şartın hakkaniyet gerektiği ölçüde hakim tarafından indirilebileceği unutulmamalıdır. Ayrıca öğretideki baskın görüşe göre, yine 512/2. maddesi lafzınca; “Ancak, uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” hükmünün uygulanması doğru olacaktır. Zararın kapsamı, simsar ya da iş sahibinin, karşı tarafın sözleşmeden dönmesi sonucu içinde bulunduğu durum ile bu sözleşmeyi hiç yapmamış olsaydı içinde bulunacağı durum arasındaki fark, kısaca menfi (olumsuz) zarar olarak sınırlandırılabilir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2015/14672 Esas , 2017/1814 Karar 15.02.2017 Tarihli Kararı:

“Dava konusu olayda, tüm bu olgular dikkate alındığında, cezai şartın fahiş olduğunun kabulü gerekir. O halde, davalının, davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı satması nedeniyle sözleşmede öngörülen ve dava konusu yapılan satış bedelinin % 6’sı+KDV oranındaki ücretinden davalı tarafından ödenmesi gereken % 3 tellallık ücreti dışında kalan cezai şart niteliğinde % 3’ü oranındaki miktardan BK’.nun 161/son maddesi gereğince indirim yapılarak kalan miktardan davalının sorumlu tutulması gerekirken, mahkemece az yukarıda açıklandığı gibi yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.” 

Ayrıca emlak komisyoncusunun sözleşmeye konu taşınmazın satışına aracılık edilmesi hususunda tekel olması adına, taşınmaz satışının bir başka komisyoncu aracılığıyla satılması halinde sözleşme tarafı olan emlak komisyoncusunun komisyon bedeline hak kazanmasını mümkün hale getirmek üzere sözleşmeye münhasırlık kaydı eklenebilir.

Yrd.Doç.Dr.Bahar ÖCAL, APAYDIN, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2018, s.2274“…TBK.m.520 hükmünün yedek hukuk kuralı olması karşısında, sözleşmeye birtakım özel kayıtlar koyulması suretiyle, simsarlık sözleşmesinin simsar aleyhine olan şans ve talihe bağlı (tesadüfi) niteliğinin simsar lehine değiştirilmesi mümkündür. …İlliyet bağından vazgeçilmesi kaydı ve esas sözleşme kurulmasa dahi ücretin ödenmesi kaydı, “ücret garantisi” şeklinde adlandırılmaktadır. Simsarlık faaliyeti ile esas sözleşme arasındaki illiyet bağından vazgeçilmesi halinde, esas sözleşme BAŞKA MÜDAHALELER SONUCUNDA KURULMUŞ OLSA DAHİ, SİMSAR ÜCRETE HAK KAZANIR. Bu durumda simsar, illiyet bağını ispat yükünden kurtulur; simsarlık sözleşmesine uygun bir faaliyette bulunduğunu ve iş sahibi ile üçüncü kişi arasında esas sözleşmenin kurulduğunu ispatlamak suretiyle ücrete hak kazanır. ESAS SÖZLEŞME KURULMASA DAHİ SİMSARIN TAMAMEN YAHUT KISMEN ÜCRETE HAK KAZANACAĞI KARARLAŞTIRILMIŞSA, SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDE ÖNGÖRÜLMÜŞ OLAN FAALİYETİ YERİNE GETİRMİŞ OLAN SİMSAR, ÜCRETE HAK KAZANIR. Esas sözleşmenin kurulması bakımından bir başka aracının faaliyetinden yararlanılmayacağı ve iş sahibinin de bizzat faaliyette bulunmayacağına ilişkin kayıtlar ise, münhasırlık kaydı olarak nitelendirilebilir.” 

5. EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMELERİNDE KOMİSYON ÜCRETİNDEN SORUMLULUK

Emlak komisyon sözleşmelerinde iş sahibi (kiraya veren/satıcı) birden çok kişi olabilir. Bu gibi hallerde emlak komisyon sözleşmelerine vekalete ilişkin hükümler uygulanacağından Türk Borçlar Kanunu 511. maddesi gereği iş sahipleri emlakçıya karşı müteselsilen sorumlu olacaklardır.

Örneğin

Taşınmaz satış değeri 10.000.000,00 TL olan bir taşınmaz için emlakçı komisyon ücreti şu şekilde hesaplanır:

  •       Satıcı: 10.000.000,00 x %2 = 200.000,00 TL + KDV (200.000,00 x %20=40.000,00) =240.000,00 TL
  •       Alıcı: 10.000.000,00 x %2 = 200.000,00 TL + KDV (200.000,00 x %20=40.000,00) =240.000,00 TL
  •       TOPLAM: 240.000,00 TL + 240.000,00 TL = 480.000,00 TL 

6. YER GÖSTERME TUTANAĞI

Simsarın ya da uygulamadaki ismiyle emlak komisyoncusunun, üçüncü kişiye satın alacağı veya kiralayacağı taşınmazı göstermesinden sonra düzenlenen belgeye “yer gösterme belgesi” veya “emlak gösterme belgesi” adı verilir. Söz konusu belge Kanun’da düzenlenmiş olmamakla birlikte uygulamada sıkça karşımıza çıkan bir durumdur. Bu belgenin hukuki niteliğine dair Yargıtay eski içtihatlarından tamamen dönerek, Kanun’da sayılan şartları taşıması durumunda yer gösterme belgesinin taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yerine geçebileceği görüşünü benimsemiştir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur; yer gösterme belgesi taraflarca imzalanmış olsa bile, yalnızca taşınmazın gösterildiğini düzenleyen bir içeriğe sahip olmamalıdır. Yer gösterme tutanağının süre, ücret, taraflar vs. unsurlarını da içermesi gerekmektedir. Bu unsurları içermeyen yer gösterme tutanağı, taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yerine geçmez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/13-644 E. , 2017/460 K. ,T. 15.3.2017 Sayılı Kararı:

“Somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 04.05. 2009 tarihli yer gösterme sözleşmesinde davacı “müşteri”ye davalı emlakçı aracılığıyla Gültepe Mahallesi, Sarıkaya Vilları 19 numaralı evin gösterildiği, sözleşmenin 3/A fıkrasında bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıl içerisinde her ne suretle olursa olsun sözleşmeye konu taşınmazın müşteri adına veya üçüncü dereceye kadar akrabaları adına satın alınması halinde 300.000,00 TL satış bedeli üzerinden %3 komisyon ücreti ve KDV nin ödeneceğinin, 3/B fıkrasında ise 3/A fıkrasında belirtilen şartın emlak komisyoncusu devre dışı bırakılmak suretiyle gerçekleşmesi halinde müşterinin, kendisine ve taşınmaz mal sahibine ait komisyon ücretinin tamamını ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağından yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazın sözleşmenin imzalanmasından 25 gün sonra davacının eşi olduğu anlaşılan N. İ., tarafından mal sahibinden satın alınmış olması karşısında davacının imzasını inkar etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir.

 

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2014/7705 E., 2015/193 K. , T.13.01.2015 Sayılı Kararı

Dava, tellallık ücretinin tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasında 21/01/2012 tarihinde imzalanan yer gösterme tutanağının BK.’nun 404. maddesindeki şartları taşıdığı ve geçerli bir tellallık sözleşmesi olduğu anlaşılmaktadır. Davalı, davacı ile imzaladığı sözleşmeyi ortadan kaldırmadan ve onun gösterdiği taşınmazı satın almakla sözleşme gereği davacıya ödemeyi taahhüt ettiği komisyon ücretini ödemekle yükümlüdür.

Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki, sözleşmenin tarafları arasında yer gösterme belgesi imzalanmışsa, yer gösterme işleminin yapılmadığı yönündeki iddiaların yazılı delille ispatı gereklidir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2013/11229 E. , 23013/21243 K. , T. 12/09/2013 Kararı:

“Sözleşmede davaya konu taşınmazın davacı tarafından davalıya gösterildiği yazılı olup sözleşme geçerlidir. Bunun aksinin davalı tarafça aynı mahiyette bir delil ispatlanması gerekir. Tanık beyanlarına itibar edilemez.”

  1. GÖREV VE YETKİ

Gayrimenkulde; her iki taraf tacir ise Ticaret Kanunu, her iki taraf gerçek kişi veya esnaf ise Borçlar Kanunu, taraflardan biri Banka gibi bir tacir ve diğer taraf tüketici konumunda gerçek kişi ise işletmeye bakılmaksızın Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanır. Hangi kanunun uygulanacağına göre uyuşmazlığa konu davaya bakacak görevli mahkeme değişecektir. Örneğin iş sahibi ve simsar/aracı tacir ise görevli mahkeme Ticaret Mahkemesi olacaktır. Ancak iş sahibi ve simsar/işletme gerçek kişi ise görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır. Satıcı tacir, simsar tacir ve alıcı gerçek kişi ise görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleri olacaktır. Hangi Kanunun uygulanacağı sözleşmenin nasıl yorumlanacağından tutunda, cezai şarttan, uygulanacak faiz oranına kadar her bir ayrıntıya etki etmektedir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2016/9116 Esas, 2016/7933 Karar, 20.9.2016 Tarihli Kararı:

“Bir hukukî işlemin sadece 6502 sayılı Kanunda düzenlenmiş olması tek başına o işlemden kaynaklanan uyuşmazlığın tüketici mahkemesinde görülmesini gerektirmez. Bir hukuki işlemin 6502 sayılı Kanun kapsamında kaldığının kabul edilmesi için taraflardan birinin tüketici olması gerekir. Eldeki davada; davacı tacir olup, davalılardan … ticari amaçla 475 ada 5 sayılı parselde bulunan işyerinin dava dışı gerçek veya tüzel kişilere kiraya verilmesinin sağlanması amacıyla 01.12.2013 tarihli taşınmaz kiralanması için aracılık (simsarlık) sözleşmesini yapmıştır. Davalılar, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda tanımı yapılan tüketici kapsamında olmadığından, taraflar arasındaki ilişkide 6502 sayılı Kanun hükümleri uygulanamaz.

Bu durumda uyuşmazlığın , 6100 sayılı HMK’nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir.”

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2016/25198 Esas, 2019/10131 Karar, 19.10.2019 Tarihli Kararı:

“Somut olayda taraflar arasındaki uyuşmazlık simsarlık sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı tüketici konumundadır. Bu halde uyuşmazlık Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında kaldığına göre davaya bakmaya Tüketici Mahkemesi görevlidir. Mahkemenin görevi hususu kamu düzenine ilişkin olup, bunun mahkemece resen nazara alınması gerekir. O halde mahkemece, müstakil Tüketici Mahkemesi var ise davaya bakmakla Tüketici Mahkemeleri görevli olduğundan görevsizlik kararı verilmesi, müstakil Tüketici Mahkemesi yok ise ara kararı ile uyuşmazlığa Tüketici Mahkemesi sıfatı ile bakılmasına karar verilmek suretiyle uyuşmazlığın çözülmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın Asliye Hukuk Mahkemesi olarak görülmüş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.”

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2016/2780 Esas, 2016/5222 Karar, 09.05.2016 Tarihli Kararı:

“Somut uyuşmazlıkta davacı vekili, davalı … ile diğer davalı Remax arasında davalı …’a ait dava konusu gayrimenkulün satışı için aracılık sözleşmesi imzalandığını, taraflar arasında imzalanan 20.11.2014 tarihli hizmet bedeli sözleşmesi uyarınca cayma bedeli olarak 150.000,00.-TL ve aracılık hizmet bedeli olarak 80.000.-TL ödemenin yapılacağının kararlaştırıldığını ancak davalı satıcı …’ın sözleşmeden dönüp cezai şartı da ödemediğini, müvekkili tarafından kapora ödenmesine rağmen taşınmazın satıcı tarafından 3. şahsa satılarak devredildiğini belirterek 150.000,00.-TL tutarındaki cezai şatın davalılardan tahsilini talep etmiştir.

Buna göre, dava konusu taşınmazın işyeri vasfında olduğu, taraflar arasında tüketici işleminden kaynaklanmayan uyuşmazlığın Kocaeli Asliye Ticaret Mahkemesinde görülerek sonuçlandırılması gerekmektedir.”

Av. Yusuf KARAKOÇ

M. Talha ARSLAN