• Resmi Şekil Şartı

MK – MADDE 706 – “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”

Bu sebeple noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi düzenlenmeli ve imzalanmalıdır. Noter huzurunda onaylama şeklinde yapıldığında ise sözleşme geçersiz olacaktır.

TBK – MADDE 237- “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.”

Borçlar Kanunu madde 237 açık hükümle durumu özelleştirmiştir, ancak bu maddenin yokluğunda dahi Borçlar Kanunu madde 29 hükmünce resmi şekilde düzenlenmesi zorunlu olan olan bir sözleşme türüdür. 

Şerh bakımından sadece kişisel hak sağlar, ayni hak söz konusu değildir. Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. 

Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecektir. Tapu Kanunu’nun 26/6’ncı maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez. Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi on sene süre ile hüküm ve sonuç doğurmaya devam edecektir. 

Kişi kendisine miras kalacak ya da ileri bir tarihte elde edeceğ taşınmazın/gayirmenkulün satışı yapmak istemesi halinde fiili olarak sahip olmadığı bir yeri satmak istemektedir. Bu durumda satılan yerin tapusu satıcı da değildir. Tapunun bulunmadığı halde ise vaad teknik olarak mümkün olmayacaktır. Konu zilyetlik hakkından öteye geçmeyecektir. Tapunun olmaması durumunda satış  vaadi olarak değerlendirilmeyecektir.Bu sözleşme geçersiz olmamakla beraber “zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi” olarak kabul edilecektir ve ileriye dönük hak sağlayacak olup, eğer tapu devri kararlaştırılan tarihte devir edilemez ise belirlenen cezai şart geçerli olacaktır. 

• TBK Madde 27/1 Hükmüne Uygun Olmalı

Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka ve kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olmaması ve konusunun imkânsız olmaması gerekmektedir. Bu şartlara uygun olmayan sözleşme kesin hükümsüz yaptırımına tabi olacaktır. Ayrıca, fiil ehliyetine ve kanunda öngörülen şekle uygun şekilde kurulması gerekmektedir. Tarafların irade beyanlarının yanılma (hata), aldatma (hile) veya korkutma (ikrah) ile sakatlanmış olması veya sözleşmede aşırı yararlanma (gabin) bulunması halinde ise, sözleşme, iradesi sakatlanan tarafça iptal hakkının kullanılması suretiyle geçersiz hale gelecektir. Keza, muvazaalı olarak akdedilen bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, tarafların gerçek iradelerini yansıtmadığından, geçersiz olacaktır.

–  Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmasında Şekil

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 41. maddesi ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 6 ve 7 hükümleri ile, ön ödemeli konut satış (vaadi) sözleşmelerinin şekli özel olarak düzenlenmektedir.. TKHK m. 41 uyarınca, ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu kılınmaktadır. Bu düzenleme olmasaydı dahi, bu sözleşmenin Noterlik Kanunu m. 60/b.3 hükmü uyarınca da zaten noterler tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Ancak, ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmeleri için, ÖÖKSHY m. 7 hükmü ile ayrıca, sözleşmede zorunlu olarak yer verilmesi gereken bazı hususlar sayılmıştır. Bu beyanda, sözleşmenin on iki punto büyüklüğünde yazılması, dilinin açık, sade ve anlaşılabilir olması öngörülmüştür. Böylelikle, ön ödemeli konut satış (vaadi) sözleşmeleri için nitelikli bir yazılı şekil zorunluluğunun getirilmiş olduğu ifade edilmektedir. Ancak, bu koşullar  sağlanmadan düzenlenen sözleşmenin geçersiz olmayacağı, satıcı tarafından  eksikliklerin giderileceği ve fakat, TKHK m. 77/1 uyarınca, idari para cezası  uygulanacağı belirtilmektedir. Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerinin şekle aykırı yapılmış olması durumunda, TKHK m. 41/I hükmünde açıkça belirtildiği üzere, sözleşmenin şekle aykırılık dolayısıyla geçersiz olduğu, tüketicinin aleyhine olacak şekilde satıcı tarafından sonradan ileri sürülemeyecektir. Güçlü inşaat şirketleri karşısında genellikle zayıf konumda olan tüketicilerin mağduriyetini önlemek gayesiyle kanun koyucu böyle bir hüküm koyma gereği duymaktadır.

Genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak konut veya tatil amaçlı taşınmazın, tüketici işlemi ile taşınmaz satış vaadine konu olduğu hâllerde, söz konusu ilişkiden doğacak uyuşmazlıklarda, görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi olacaktır. Ticari alım satımlarda ise yetkili mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.

4.1.Zamanaşımı ile Sona Erme

Borçlar Kanununun 125. maddesi uyarınca 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

4.2. İfa ile Sona Erme

Tarafların birbirlerine karşı yükümlü oldukları borçları eksiksiksiz bir şekilde ifa ile son bulması olağan ve istenen son bulma hallerindendir.

4.3. Cayma Hakkı

TBK 255 hükmünde düzenlenen bu geri alma hakkı, alıcıya sebepsiz olarak kurtulma imkânı verir. Alıcı taksitle satın aldığı mala gerçekten ihtiyacı olup olmadığını inceleme olanağı elde etmiş olur. TBK 255 hükmüyle taksitle menkul satışları için getirilmiş bulunan ve TBK 273 gereğince ön ödemeli taksitle satış için de geçerli olan bu hak, geri alma hakkı olarak adlandırılmakta ve asıl uygulama alanını tüketici hukukunda bulmaktadır. Fakat bu hak Tüketici Kanununda cayma hakkı olarak isimlendirilmiştir. Bu sebeple Tüketici Kanununda düzenlenen cayma hakkının, aslında TBK 255 anlamında geri alma hakkı niteliği taşıdığı genel olarak kabul edilmektedir.

Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunda; tüketici, ondört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür. Eğer usulüne uygun bilgilendirilmediyse bu cayma süresinin bir yıl uzayacağı görüşü kıyasen çıkarılmaktadır.

4.4. Sözleşmeden Dönme 

Borcu sona erdiren sebeplerden bir diğeri, vaat borçlusu temerrüde düşürüldükten sonra, vaat alacaklısının başvurabileceği seçimlik haklardan biri olan sözleşmeden dönme ve olumsuz zararın tazminidir. Dönme kavramı TBK’da açıkça tanımlanmamıştır. Dönme, ani edimli geçerli olarak kurulmuş bir sözleşmenin sonradan ortaya çıkan sebeplerle geçmişe etkili olarak sona erdirilmesi işlemidir. Dönme hakkının kullanılmasıyla alacaklı, kendi ediminin de ifası sona ermekte ve daha önceden verilmiş şeylerin ise iadesini de talep etmektedir. 

Sözleşmeden dönme borç ilişkisini fesihten farklı olarak geriye etkili olarak sona erdirmektedir. Dönme beyanı ile birlikte her iki tarafın borcu sona ermektedir; buna bağlı olarak verilmiş bir alacak veya edim mevcut ise, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca taraflar verdiklerini geri isteyebilir. Her iki taraf sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca aldığı edimleri geri isteyebilir. Sözleşmeden dönme beyanı ile borç ilişkisi ortadan kalktığından, asıl borca bağlı cezai şart, kefalet gibi imkanlar da ortadan kalkmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde sözleşmeden dönme hakkını kullanan vaat alacaklısı, vaat borçlusu kusursuzluğunu ispat etmediği müddetçe ondan olumsuz zararın tazminini de talep edebilir. Tüketici açısından özel kanuna bakıldığında ön ödemeli satış vaadi sözleşmesinde; sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden dönme hakkı olduğu belirtilmektedir. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir

4.5. Sözleşmenin Feshi 

Fesih, sürekli bir borç ilişkisinin geçerli olarak kurulmuş bir sözleşmenin sonradan ortaya çıkan sebeplerle ileriye etkili olarak sona erdirilmesi işlemidir. Sözleşmenin feshi kural olarak tek taraflı yapılabileceği gibi iki taraflı da olabilir. Noter vasıtasıyla feshetmek mümkündür. Veyahut mahkeme hükmü ile de sona erdirilebilir. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde Yargıtay feshi talep eden tarafın bunu tek taraflı olarak sona erdiremeyeceğini, mutlaka dava yoluyla ileri sürmesi gerektiğini ifade etmiştir. TBK madde 125 genel hüküm olarak görülmekte ve temerrüde düşen borçlunun, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemesi veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu olması durumunda alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahip olduğu kanun tarafından belirtilir. 

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirmesiyle, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Burada dönme kelimesi fesih durumunu kastetmektedir. Fesih bakımından sözleşmeye cezai şart da eklenebilir. Geçerli bir sebebe bağlanmayan fesihler cezai şart ile dengelenir. Cezai şart fahiş miktarda bulunması durumunda hükümsüz olur. Mahkeme tarafından bu husus yeniden düzenlenebilinir. Ön ödemeli satış vaadi sözleşmelerinde tüketici genel hükümlere tabidir. 

4.6. Kapanış 

Öncelikle Kanunlar tüketiciyi TKHK ile özel olarak korumaktadır. Ön ödemeli satış sözleşmelerinde ayrı özel hükümlere gidilmekte ve satıcılara karşı korunmaktadır.Ticari ve Tüketici açısından değerlendirildiğinde hem süre hem de sebebiyet bakımından tüketici ticari tüketiciye nazaran daha çok korunmaktadır. Sona erdirme açısından bakıldığında ise; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taraflar, şartları doğduğu vakit sözleşmeden dönme hakkını kullanır iseler; dönme baştan itibaren sözleşmeyi geçersiz hale getireceği için cezai şartın da bu sebeple istenmesi mümkün olmayacaktır; ancak sözleşmenin feshi yoluyla sözleşmenin sona ermesini tercih etmekte iseler, fesih ileriye etkili olarak sözleşmeyi sona erdireceği için bu halde cezai şartın ödenmesi mümkündür. Caymanın ileriye mi geriye mi etkili olduğu doktrinde tartışma konusudur. Ancak baskın görüş ileriye etkili olduğu yöndedir. bu sebeple aynı sartlar cayma için de geçerlidir. Bu sebeple geriye etkili olması sebebiyle Dönme hakkını kullanmak daha sağlıklı olacaktır ancak bu olaylar somut örneğe borç miktarına, cezai şarta  göre değişim gösterebilir.

Stj. Av. Mahmut Ali Ekin

Av. Muhammed Talha Arslan