Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin imzalanması ile taraflar bu sözleşmeden doğah haklarıyla herhangi bir ayni hak sahibi olmamaktadır. Bu sözleşme taraflara kişisel hak sağlamaktadır. Dolayısıyla sözleşmeye dayanarak taraflar ve halefleri dışında üçüncü kişilere karşı hak iddia edilememektedir.
Bunun için tapuda şerh edilmesi gerekmekte olup Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi tapuya şerh verilmezse satıcının, sözleşme konusu taşınmazı bir başkasına satması mümkün olmaktadır. Bu şerh beş yıl için geçerli olup beş yılın sonunda satış söz konusu olmaz ise üçüncü kişilere karşı hak iddia edilirken şerhin bir etkisi olmamaktadır.
Noterde yapılan sözleşme sonrasında taraflardan birinin dilekçe ile tapuya başvurarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh verebilmektedir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tabi olduğu özel bir zamanaşımı rejimi söz konusu değildir. Bu nedenle zamanaşımı konusunda Borçlar Kanunu hükümleri gereği 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanmaktadır. Zamanaşımı süresi ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren başlamaktadır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şarta bağlanması da mümkün olduğu gibi cezai şart konulması da mümkündür.
Detaylı Bilgi Almak İçin Lütfen İletişime Geçin!
Hızlı ve Güvenilir Hizmet!
Taşınma Satış Vaadi Sözleşmesi ile şarta ya da ileri bir tarihe atılmış edinimlerinizi güvene alabilirsiniz.
Taşınma Satış Vaadi Sözleşmesi ile şarta ya da ileri bir tarihe atılmış edinimlerinizi güvene alabilirsiniz.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile Vatandaşlık Başvurusu Nasıl Yapılır?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaat edilene devretmekle yükümlüdür. Sözleşme kuruluş aşamasında satış vaat eden tarafın taşınmaza malik olması şart değildir. Sadece, devir aşamasında malik olmalıdır. Hal böyle iken satış vaat eden devir sırasında taşınmaza malik değilse sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanunu’nun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminat talebi gündeme gelecektir. Dikkat edilmesi gereken nokta ise; burada tazmin edilecek zarar müspet zarardır. Yani, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan zarardır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ölümle sona ermemektedir. Medeni Kanun gereği mirasçılar miras bırakanın alacak ve haklarını kazandıkları gibi borçlarından da sorumlu olmaktadır. Bu bağlamda satış vaadi sözleşmesi, mirasçıları da bağlayıcı niteliktedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi bir şekilde yapılması gerekmektedir. Kanuna göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılması halinde geçerlidir.
- Bu sözleşmenin konusu olan taşınmazın tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekmektedir.
- Satıcının ödeyeceği bedel ve bu bedelin ödeme şekli açıkça sözleşmede yer almalıdır.
- Sözleşme her iki tarafın da imzalamasıyla birlikte geçerlilik kazanmaktadır.
- Elbirliği mülkiyeti tesis edilmiş bir gayrimenkul hakkında tüm ortaklar ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmalıdır. Ancak paylı mülkiyeti tabi taşınmazlarda her bir pay sahibi bu sözleşmeyi yapabilir, bu sözleşmeler geçerlidir.
ÖN ALIM HAKKI NEDİR, NASIL KULLANILIR?
Önalım hakkı, yükümlünün, hakkın konusu olan şeyi bir üçüncü kişiye satması halinde, hak sahibine tek taraflı bir irade beyanıyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında öncelikle kendisine devredilmesini talep yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır.
Borçlar Kanunu madde 240’a göre “Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir.”
Önalım hakkının kullanılmasıyla ilgili olarak 241.maddede “Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır.” Maddenin gerekçesinde de önalım hakkının taşınmaz satışında veya ekonomik bakımdan satışa eş değer işlemler yapılması halinde kullanılabileceği belirtilmiştir.
“Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.” Borçlar Kanunu’nun 242.maddesine göre önalım hakkı sahibi önalım hakkını dava açarak kullanmak zorundadır.
Türk Medeni Kanunu’nun 735.maddesinde de önalım hakkı düzenlenmiştir. TMK’ya göre; sözleşmeden doğan önalım hakkı kaynağını taraf iradelerinden almaktadır. Önalım sözleşmesi taşınmaz maliki ile önalım hakkı tanınacak kişi arasında kurulur. Bu sözleşme ile malik taşınmazının tamamı ya da bir kısmı üzerinde tesis edeceği önalım hakkı ile taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde önalım hakkı sahibine öncelikli olarak taşınmazı satın alma hakkı vermektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi halinde, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre taşınmazı satın alan üçüncü kişilere karşı önalım hakkı kullanılabilecektir. Tapu kütüğünde herhangi bir koşul belirtilmediği takdirde taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Ayrıca önalım hakkı da en fazla 10 yıllık süre için kararlaştırılabilir.