Türkiye son yıllarda göstermiş olduğu ekonomik istikrar ve dolar karşısındaki kararlı duruşuyla yatırımcılara hiçbir zaman zarar ettirmemekte ve İstanbul, Bursa gibi doğal güzelliğinin yanı sıra sermaye merkezi olması sebebiyle de yatırımın vazgeçilmez adresi konumundadır.

Türkiye’de gayrimenkul piyasasının kalbi İstanbul ve çevre şehirleridir. İstanbul ve çevre şehirlerde bulunan gayrimenkuller ortalama %20 değer kazanmakta ve bu gayrimenkuller çok kısa sürelerde  paraya çevrilebilmektedir. Bu nedenle gayrimenkul özelinde yapılan yatırımların karşılığında ödenen paradan hiçbir zaman zarar etmeyeceğiniz garanti altındadır.

Son 3 yıl içinde Yabancı Yatırımcıların satın aldığı konut sayısı

Türk hukuku, tapu siciline işlenmiş arazileri, bağımsız ve daimi hakları (intifa hakkı gibi) ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında tescil edilmiş bağımsız bölümleri gayrimenkul olarak tanımlar. Bir şahıs veya tüzel kişi, bir taşınmaza tam mülkiyet, ortak mülkiyet veya elbirliği mülkiyet şeklinde sahip olabilir. 

Mülkiyet bir hakkın veya irtifak hakkının doğasında olabilir. Basit mülkiyet en yaygın sahiplik türüdür, bunu ortak mülkiyet ve elbirliği mülkiyet takip eder. Ortak mülkiyet ve elbirliği mülkiyet, sahip olunan payın elden çıkarılması konusunda farklılık gösterir;

Elbirliği mülkiyet ile sahip olunan bir taşınmazdaki pay, aksi kararlaştırılmadıkça diğer ortak maliklerin rızası olmadan satılamaz. 

Paylı mülkiyet ile sahip olunan taşınmazda ise taşınmaza ait yasal haklar taşınmazın tüm sahiplerine aittir. Mülkiyet hakkı, Türk yasalarına göre serbestçe kullanım (usus), faydalanma (fructus) ve mülkün elden çıkarılması (abusus) hakkı veren gayrimenkul üzerindeki en geniş haktır. Aksine, irtifak hakları rem ile sınırlıdır. İntifa hakkı, faydalanıcıya mülkün faydalarını serbestçe kullanma ve bunlardan yararlanma hakkı verir, ancak kiralayan mülkü elden çıkaramaz.

1. İlk olarak değeri 400.000 USD üzerinde olan bir taşınmazı satın almak için karar verilmelidir.
2. Satın alınacak gayrimenkulün 400.000 USD üzerinde olduğunun belirlenmesi için Sermaye Piyasası Kurulu onaylı Gayirmenkul Değerleme Şirketinden rapor alınmalıdır.
3. Gayrimenkulu satın almak için gerekli evraklarla birlikte taşınmazın bulunduğu Tapu Müdürlüğüne başvuruda bulunulmalıdır.
4. Tapu müdürlüğü tarafından değerleme raporu ve beyan edilen bilgilerin kanunda belirlenen kriterlere uygunluğunu kontrol edilir.
5. Belirlenen kriterlere uygunluk sağlanmışsa, satın alma işlemi için ödenmesi gereken tapu devir ve döner sermaye ücretiyle ilgili kişiye SMS ile bildirim yapılır.
6. Ücretlerin ödenmesinden sonra satış sözleşmenin imzalanmasına ilişkin randevu zamanı SMS ile bildirilir.
7. Tapu sicilinde taşınmazın devri tamamlandıktan sonra, tapu siciline taşınmazın üç yıl boyunca satılamayacağını gösteren bir beyan kaydedilecek ve taşınmazın tapusu yabancı yatırımcıya teslim edilecektir.
8. İşlemin tamamlanmasından sonra tapu sicil müdürlüğü tarafından yatırımcının vatandaşlık başvurusu yaparken kullanacağı “uygunluk belgesi” alabilmesi için belgeleri bir üst birime gönderilir.
9. Üst birim tarafından uygunluk belgesi düzenlenir.

Mülkün köy / mahalle, bölüm, parsel, bina, bağımsız birim bilgilerini gösteren tapusu,

Pasaport (gerektiğinde tercüme edilmiş kopyası ile birlikte).

Yabancının uyruğunu belirlemek kendi ülke kimlik kartı,

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından  yetkilendirilmiş kuruluşlardan herhangi biri tarafından hazırlanan emlak değerleme raporu,

Gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeden alınan  “Gayrimenkul Rayiç Değer Belgesi”,

Bina/konut/daire/dükkan/ofis için zorunlu deprem sigortası,

Satıcının bir fotoğrafı ve alıcının iki fotoğrafı (son 6 ay içinde 6×4 boyutunda çekilmiş),

Türkçe konuşamayan bir taraf varsa adli  makamlarca onaylı yeminli tercüman,

Bir eylem yurtdışında çıkarılan bir vekaletname ile yapılacaksa, vekaletname tercümesi ve aslı veya onaylı sureti.

Cumhurbaşkanı, gayrimenkul alımı konusunda yabancıların kısıtlanması açısından, diğer yetkili organlardan farklı olarak bazı yerlerde yabancıların edindiği toplam alanın belirli sınırları aşması nedeniyle taşınmaz edinmelerini kısıtlama hakkına sahiptir. 

Genel bir uygulama olarak, Türk olmayan vatandaşların askeri bölgelerin içinde veya yakınında ve diğer güvenlik bölgelerinde gayrimenkul edinmesine izin verilmemektedir. Ayrıca, Türk vatandaşı olmayan bir yabancının gelişmemiş bir gayrimenkul edinmesi halinde, edinme tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde bir projesi sunması ve bu gayrimenkulün gelişimini Bakanlıkça belirlenecek zaman dilimi içinde tamamlaması gerekmektedir.

Yabancıların, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununa ek olarak askeri yasak bölgelerde mülk edinmeleri mümkün değildir.

Yabancı gerçek bir kişi en fazla 30 hektarlık mülk ve sınırlı gerçek haklar edinebilir. Cumhurbaşkanı tarafından mülkle ilgili belirlenen bu miktar iki kata kadar artırabilir.

Yabancı gerçek kişiler tarafından elde edilen mülklerin toplam alanının ayni haklar dahil olmak üzere, söz konusu mülkiyetin bulunduğu bölgenin yüzey alanının % 10’nunu aşması mümkün değildir.

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin mülk edinemeyeceği alanlar olarak Cumhurbaşkanlığı tarafından tanımlanan stratejik alanlarda ve güvenlik bölgelerinde yer alan mülklerin yabancılar tarafından satın alınması mümkün değildir.

Yatırım yapacağınız alan eğer bina olmayan bir arazi ise söz konusu alana yatırım yapabilirsiniz. Ancak ilgili alanda inşaat, bina yapımı konusunda kanunda bazı süre tanımlamaları yapılmaktadır.

Yatırım yapmak istediğiniz alanda ilerleyen süreçte bir bina da inşaa etmek istiyorsanız 2 yıl içinde bu proje için ilgili bakanlığa başvurmanız ve projenizi onaylatmanız gerekmektedir. Bu projeyi onaylandıktan sonra tarafınıza projeyi hayata geçirmeniz için ilgili bakanlık tarafından bir süre verilecektir.

2 yıllık süre arazinin size devrolduğu tarihte başlamaktadır.

(Bakanlık tarafından verilen sürenin uzatılması için ilgili bakanlığa başvurularak talepte bulunulabilir.)

2012 yılına kadar, Türk vatandaşı olmayan kişiler ancak Karşılılık İlkesi uyarınca, kendi topraklarında Türk vatandaşlarının gayrimenkul edinmesine izin veren ülke vatandaşlarına gayrimenkul alım hakkı verilmekteydi.. Ancak mevzuattaki bir değişikliğin ardından karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır. Cumhurbaşkanı tarafından listelenen ülkelerin vatandaşları, aşağıda açıklanacağı üzere bazı kısıtlamalara tabi olarak Türkiye’de taşınmaz ve buna bağlı haklarını alabilmektedirler. Bu liste, dünyadaki neredeyse her gelişmiş ülkeyi kapsayacak şekilde oldukça kapsamlıdır.

• Türkiye’de gayrimenkul tapularının edinimi, sadece tapu müdürlüklerinde yapılacak kayıt yoluyla onaylanmaktadır. 

• Noterlerin düzenlediği veya gerçek kişilerle yazılı olarak yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, gayrimenkul devrini tek başlarına teşkil etmemektedir. Ön sözleşmeler, sadece mülkiyetin devrine ilişkin bir taahhüt görevi görmekte olup söz konusu taşınmaz bu tür belgeler yoluyla el değiştirmemektedir.

• Söz konusu taşınmazın üzerinde satışı engelleyebilecek ipotekler, hacizler ve benzeri türlerde takyidat gibi yükümlülükler bulunabilir ve bunların ilgili tapu müdürlüğünde işlemler başlatılmadan önce kontrol edilmesi gerekmektedir.

• Taşınmazlar ile ilgili sorgulamalar parselsorgu.tkgm.gov.tr adresinden çevrimiçi olarak yapılabilmekte ve burada taşınmazı sorgulamak için il, ilçe, mahalle/köy, pafta ve parsel bilgileri kullanılabilmektedir. Böylece güncel durumu dâhil, gayrimenkul hakkındaki temel bilgilere dünyanın her yerinden çevrimiçi olarak ulaşılabilmektedir. Ancak mal sahibinin kişisel bilgilerine ulaşılamamaktadır.

• Yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri için ön koşul olarak oturma iznine sahip olmaları gerekmemektedir. Ayrıca, Türkiye’de taşınmaz satın alan yabancılara 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu uyarınca yenilenebilir kısa süreli oturma izni verilmektedir.

• Türkiye’de gayrimenkul edinmeyi amaçlayan gerçek veya tüzel bir kişi, taşınmazın sahibiyle birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne başvurmalıdır. Ayrıca, günün yirmi dört saati hizmet sunan Alo 181 Çağrı Merkezini arayarak veya randevu.tkgm.gov.tr adresini ziyaret ederek müdürlük ofislerini şahsen ziyaret etmek zorunda kalmadan randevu alabilirler. Ayrıca kişiler kendi e-devlet şifreleriyle webtapu.tkgm.gov.tr adresinden başvuru yapabilirler.

•  Diğer taraftan yabancı sermayeli Türk şirketler önce gayrimenkulün bulunduğu valilikteki İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne (İPKM) bir başvuruda bulunmalıdır. İPKM’den olumlu bir yanıt alındıktan sonra Tapu Müdürlüğüne başvurulmalıdır. Bu şirketler şahsen, posta veya e-posta yoluyla başvuruda bulunabilmektedir.’. (Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi, https://www.invest.gov.tr, 2022)

Yukarıda açıklananlardan özetle; taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri yalnızca bir ön sözleşme niteliğinde olup tek başlarına taşınmazın devri için dayanak sağlamazlar. Taşınmaz satışları yalnızca Tapu müdürlüklerinde, taşınmaz tapularının edinimi de yalnızca tapu müdürlüklerinde onaylanacak kayıt yoluyla onaylanmaktadır. Bir yabancının Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için burada oturma iznine sahip olmasına dahi gerek yoktur. Ayrıca Türkiye’de taşınmaz edinen yabancı 6458 Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu uyarınca otomatik olarak ikamet izni edinebilmektedir. Bunlarla birlikte dünyanın her yerinden Türkiye’deki bir taşınmaz hakkında çevrimiçi olarak kolay bir şekilde bilgi sahibi olunabilmektedir.

• TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ ALIMI YOLUYLA TÜRK VATANDAŞLIĞI EDİMİNE İLİŞKİN YÖNETMELİKTE SON ZAMANLARDA SIKÇA DEĞİŞİKLİKLER YAPILMIŞTIR. Bugüne kadar yapılan değişiklikler kapsamında özellikle son iki değişiklik Tapu müdürlüklerinde uygulanacak usul ve esaslar bakımından farklı başlıklar altında incelenecektir.
  1. DAYANAK

  En son yapılan düzenleme ile birlikte Türk Vatandaşlığın Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. maddesinin ikinci fıkrasının b bendi kapsamında:

  • En az 400.000 ABD doları veya karşılığı Türk lirası tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen ,

  yabancı kişiler Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir.  

  Yönetmelikte sırası ile 12.01.2017, 19.09.2018, 07.12.2018, 06.01.2022 ve 13.06.2022 tarihlerinde yürürlüğe giren değişiklikler yapılmıştır. Yönetmelik değişikliklerinin yürürlük tarihleri bakımından;

  1. 12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmaz/taşınmazların 1.000.000 Amerikan Doları tutarında olması,
  2. 19.09.2018 tarihinden sonra satın alınmış/alınacak taşınmaz/taşınmazların 400.000 Amerikan Doları tutarında olması, 
  1. 07.12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş/düzenlenecek taşınmaz /taşınmazların 400.000 Amerikan Doları tutarında olması, 
  1. 06.01.2022 tarihinde yapılan değişiklik ile “karşılığı Türk Lirası” ibaresi Yönetmelik’ten çıkarılmış olup taşınmaz bedeli döviz tutarının Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması,

  gerekmektedir.

  Yönetmelikte istisnai yoldan taşınmaz edinimi suretiyle Türk vatandaşlığı kazanılmasına ilişkin ilk düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarih olan 12.01.2017’den önce satın alınmış taşınmazlar ile 07.12.2018 tarihinden önce satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazlar Türk vatandaşlığı kazanımında dikkate alınmayacaktır.

  1. BAŞVURU ÖN KOŞULU ve KANUNİ SINIRLAMALAR

  Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılabilmesi için satış ve satış vaadi sözleşmelerine yönelik işlemlerde öncelikle 2644 sayılı Tapu Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında aranan kişi ve taşınmaza ilişkin edinim şartlarının sağlanmış olması gerekmektedir. Bu şartlar:

  • Yabancı uyruklu gerçek kişiler kanuni sınırlamalar dahilinde, ülkemizde en fazla 30 hektar ve özel mülkiyete konu olabilen ilçe yüz ölçümlerinin %10’una kadar taşınmaz edinebilir. 
  • Yabancı uyruklu gerçek kişiler “Özel Güvenlik Bölgeleri”ndeki taşınmazları Valilik izni ile satın alabilir ve satış vaadi düzenleyebilir. Ancak askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde veya yabancı gerçek kişilerin edinimi yasaklanan diğer alanlarda kalan taşınmazları satın alamazlar ve satış vaadi düzenleyemezler. 
  • Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri belirlenen illerimizde 2017/4 (1775) sayılı Genelge kapsamında taşınmazların siciline belirtme yapıldığından, bu illerde yetkili komutanlıklarla yazışma yapılmaksızın, tapu sicilindeki kayıtlara göre işlemler yürütülmektedir. 

  Yabancı gerçek kişilerin kendisi dışında eşi, çocuğu vb. adına veya yöneticisi/ortağı oldukları şirket tüzel kişiliği adına yapılan taşınmaz edinimleri bu kapsamda değerlendirilmeyecektir.

  1. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ
  • Satış yoluyla edinilebilecek taşınmazların niteliğine ilişkin olarak (konut, işyeri, arsa, tarla, bahçe vb.) herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. 
  • Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmelerine dayalı olarak yapılacak başvurular kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için geçerlidir. 

  01.02.2023 tarihindeki yönetmelikle birlikte gelen değişiklik;

  • Devre mülk olarak tapu sicilinde kayıtlı haklar, taşınmaz edinimi yolu ile Türk vatandaşlığı kazanımına konu edilemez. 
  1. TAŞINMAZIN SAYISI
  • Yönetmelikte belirtilen tutar sağlanmak koşuluyla satış yoluyla edinilecek taşınmaz sayısında herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. 

  01.02.2023 tarihindeki yönetmelikle birlikte gelen değişiklik;

  • Satış vaadine dayalı olarak yapılan başvurularda Yönetmelikte aranılan tutarın tek sözleşme ile sağlanması gerekmektedir. Bu çerçevede birden fazla taşınmazın tek sözleşme kapsamında satış vaadine konu edilmesi mümkün olup birden fazla satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak yapılan başvurular dikkate alınmayacaktır. 
  • Satın alma yolu ile edinilmiş taşınmazların vatandaşlık edinimi için aranılan tutarı karşılamadığı durumlarda kalan miktarın satış vaadi sözleşmesi ile tamamlanması mümkün değildir.
  • Satış vaadi sözleşmelerine ilişkin yapılan başvurularda yönetmelikte belirtilen tutarın en geç satış vaadi sözleşmesi tarihinde (peşin olarak) ödenmiş olması gerekmektedir.
  • Bir taşınmazın paylı mülkiyet oluşacak şekilde birden fazla yabancı kişi tarafından edinimi vatandaşlığa konu edilemezken, birden fazla kişi adına kayıtlı bir taşınmazın tamamının yabancı bir kişi tarafından edinilmesi vatandaşlığa konu edilebilecektir.
  1. DEĞER TESPİTİ
  • Resmi senette beyan edilen satış, satış vaadi bedeli veya değerleme raporundaki değer/değerler toplamı ve bedel transferleri/ödemeleri toplamı, yani değer tespitine esas alınan üç değer türü, ayrı ayrı yönetmelikte aranan en az 400.000 USD (veya satış tarihi bakımından 1.000.000 USD) değerini sağlamalıdır.

  1- Taşınmaz Değerleme Raporu

  • Yönetmelik kapsamında edinim tarihine göre aranan 1.000.000 Amerikan Doları veya 400.000 Amerikan Doları tutarın tespitinde yararlanmak üzere piyasa değerini gösteren taşınmaz değerleme raporunun Tadebis-Web-Tapu (https://webtapu.tkgm.gov.tr/) sistemi üzerinden alınması zorunlu olup sistem üzerinden düzenlenen değerleme raporları, kontrolü sağlanmış bir şekilde düzenlenmekte ve sistem üzerinden doğrudan TAKBİS’e gönderilmektedir.
  • Değerleme raporunda; zeminde fiilen tamamlanmış yapılar için rapor tarihindeki değer esas alınır. İnşası devam eden ve kat irtifakı tesisli taşınmazlar için ise inşasının başlamış olması gerekmekte olup bu taşınmazlar için rapor tarihindeki “tamamlanması durumundaki mevcut durum değeri” esas alınır. 
  • 2019/1 sayılı Genelge ile satış veya satış vaadi bedelinin, değerleme raporu değerinden düşük/yüksek olacak şekilde belirlenmesi mümkün olup değerleme raporlarında takdir edilen değerlerin satış bedeli ve tapu harcı matrahı yönünden bağlayıcılığı bulunmamaktadır.
  • Başvuru sırasında sunulan değerleme raporları düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay süre ile geçerli olup bu süre içerisinde yapılmış başvurularda yeni rapor istenmeyecektir. 
  • (TADEBİS) aracılığı ile Web-Tapu üzerinden gönderilen değerleme raporundaki TL değerinin Amerikan Doları cinsinden karşılığının bulunmasında kural olarak rapor tarihinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.

  01.02.2023 tarihindeki yönetmelikle birlikte gelen değişiklik;

  • Satış vaadinin noterde düzenlenme tarihi itibariyle en fazla 3 ay öncesi düzenlenmiş değerleme raporları varsa bunlar işleme alınır. Bu halde şerh tarihi öncesi ayrıca bir değerleme raporu aranmaz. 
  • Satış vaadi sözleşmesinin sicile şerhinden sonra taşınmazın vaat alacaklısı tarafından satın alma yoluyla adına tescili sırasında ayrıca yeni bir değerleme raporu aranılmaz.  
  • Taşınmazın üç yıl satılamayacağına ilişkin belirtmenin tesisi esnasında yenilenen değerleme raporları hariç olmak üzere satış işlemi veya satış vaadi sözleşmesinin şerhi sırasında sunulan raporlar dışında düzenlenen değerleme raporları değer tespitinde dikkate alınmaz. 

  2- Resmi Senet (Satış) ve Satış Vaadi Sözleşmesi Bedelinin Belirlenmesi

  • Taşınmazın alıcısı, satıcısı, bunların vekilleri ya da temsilcileri tarafından satış bedelinin Amerikan Doları ya da karşılığı döviz tutarının Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması ve banka tarafından düzenlenecek döviz alım belgesinin, KEP üzerinden ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilmesi gerekmektedir.
  • Döviz alım belgesinde asgari olarak adına döviz bozdurulan kişinin adı soyadı, pasaport numarası ya da yabancı kimlik numarası, taşınmaz numarası, alışı yapılan dövizin Amerikan Doları karşılığı ve bu işlemin Türk vatandaşlığı kazanılması ya da Sermaye Hareketleri Genelgesi’nin 13 üncü maddesi kapsamında gerçekleştirildiğini belirten bir ifadenin yer alması zorunludur. Taşınmaz numarası https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/ adresinden temin edilecek olup taşınmazın niteliğine göre bağımsız bölüm veya ana taşınmaza ilişkin taşınmaz numarası, bunun bulunmaması halinde ise ada/parsel bilgilerinin yer alması mümkündür.
  • Tapu Müdürlüğü tarafından döviz alım belgelerinde gösterilen TL tutarı esas alınarak resmi senet düzenlenecektir. Döviz Alım Belgesi uygulamasından itibaren yapılan işlemlerde satış veya satış vaadi bedeline ilişkin başvuru gününe göre ayrıca herhangi bir kur hesabı yapılmayacak olup tutar tespitinde döviz alım belgeleri esas alınacaktır.
  • Beyan değerine esas döviz satış tutarı içerisinde taşınmaz satış bedeli veya satış vaadi sözleşmesinde peşin ödenen bedel harici bir ödeme kalemi (KDV, komisyon, masraf, vergi, harç vb.) yer almayacaktır. 
  • Bu düzenlemeler kapsamında resmi senette beyan edilen bedele ilişkin ödeme bankaya yapılacağından döviz satış tutarına özellikle dikkat edilmesi gerekmektedir.
  • Yabancı kişilerin taraf olduğu satış vaadi sözleşmelerinin Amerikan Doları ya da diğer döviz cinslerinden düzenlemesi mümkün olup döviz cinsinden düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinde harca esas satış vaadi miktarı döviz alım belgesinde yer alan kur dikkate alınarak hesaplanır. 

  01.02.2023 tarihindeki yönetmelikle birlikte gelen değişiklik;

  • Satış vaadi sözleşmesinde döviz alım belgesinin en az peşin ödenen kısım için ve en geç sözleşme tarihinde düzenlenmiş olması gerekmektedir. 

  3- Dekont 

  • Yönetmeliğin aradığı asgari tutara ilişkin bedelin taşınmaz satıcısına ya da ilgilisine ödendiğini gösterir onaylı banka dekontunun tapu müdürlüğüne sunulması gerekmektedir. 
  • Ödeme dekontunun taahhüde ilişkin beyanın tesis edilmesinden önce sunulması gerekmektedir.

  01.02.2023 tarihindeki yönetmelikle birlikte gelen değişiklik;

  • Dekontta belirtilen bedelin döviz alım belgesinde gösterilen tutara eşit olması gerekmekte ise de bu iki bedel arasında farklılık olması durumunda dekontta belirtilen bedelin, döviz alım belgesinde yer alan kur üzerinden Yönetmeliğin aradığı asgari tutarı sağlaması yeterlidir.
  • Döviz alım belgesi uygulaması sonrasında yapılan ödemeler bakımından; döviz alım belgesi düzenlenmeden önce gerçekleşen para transferine ilişkin dekontların döviz cinsinden, sonrasında düzenlenen dekontların ise TL cinsinden olması gerekmektedir. 
  1. TAKSİTLİ SATIŞ
  1. Satış İşleminde:
  • 12.01.2017 tarihinden önce yapılan ödemelere ilişkin dekontlar taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık kazanımında dikkate alınmayacaktır.
  2. Satış Vaadi İşleminde:
  • 07.12.2018 tarihinden önce ve sözleşme tarihinden sonra yapılan ödemelere ilişkin dekontlar taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık kazanımında dikkate alınmayacaktır. 

  01.02.2023 tarihindeki yönetmelikle birlikte gelen değişiklik;

  • Döviz Alım Belgesi uygulamasının yürürlüğe girdiği 24.01.2022 tarihinden önce yapılan ödemelere ilişkin dekontlar işlemlerde kabul edilmeye devam edilir. Bu ödeme dekontlarında yer alan bedelin Amerikan Doları cinsinden karşılığının hesaplanmasında ödemenin yapıldığı tarihten bir önceki iş gününün TCMB efektif satış kuru veya çapraz döviz kurları esas alınır. 
  • Döviz Alım Belgesi uygulamasının yürürlüğe girdiği tarihten önce ödemesi yapılan taşınmazların resmi senedinde yer alan bedel, 24.01.2022 tarihinden önceki dekont toplamları ile döviz alım belgesinde yer alan tutarın toplamı kadar olmalıdır. 
  1. TARAFLARA İLİŞKİN ŞARTLAR

  Satış veya satış vaadine konu ikinci el taşınmaz/taşınmazlar;

  1. Tapu sicilinde yabancı kişiler ve alıcı yabancı gerçek kişinin Türk vatandaşı olan birinci derece akrabaları (kan veya sıhri hısımlar) adına kayıtlı olmamalıdır. 
  2. Vatandaşlık amacıyla taşınmaz edinecek olan yabancı gerçek kişinin kendi, Türk vatandaşı olsun ya da olmasın birinci derece akrabaları (kan veya sıhri hısımlar) tarafından Türk vatandaşı/şirketine devredilmiş taşınmazlardan olmamalıdır. 
  3. Herhangi bir yabancı gerçek kişi tarafından son üç yıl içinde Türk vatandaşı/şirketine devredilmiş taşınmazlardan olmamalıdır. Eser sözleşmelerinden kaynaklanan edinimler bu madde kapsamı dışındadır. 
  4. İstisnai yoldan (taşınmaz edinimi yolu dışındaki usuller de dahil olmak üzere) Türk vatandaşlığı kazanmış kişiler (MERNİS kaydına göre TVK 12/b maddesi gereğince kazanılmış olanlar) adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.
  5. Vatandaşlık talebiyle taşınmazı satın alan yabancı gerçek kişinin kendi ve birinci derece akrabalarının (kan veya sıhri hısımlar) ortağı ya da yöneticisi olduğu şirket tüzel kişiliği adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.
  6. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36’ncı maddesi kapsamında yer alan bir şirket adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır. Şirketin 36’ncı madde kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceğinin tespitinde TVK 12/b maddesi kapsamında Türk vatandaşlığı kazanmış şirket ortakları için önceki uyruklukları esas alınır. 
  7. Bir taşınmaz sadece bir kez vatandaşlık edinimine konu edilebilir.
  8. Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmış yabancı gerçek kişilerin taahhüt süresi sona erdikten sonra (mahkeme kararı veya cebri icra vb. yollarla yapılan zorunlu devirler hariç) taşınmazın bir önceki malikine devri halinde ya da satış vaadi sözleşmesi şerhinin terkin edilerek taşınmazın üçüncü bir şahsa devri halinde konu Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne intikal ettirilmek üzere Genel Müdürlüğe bildirilir ve Türk vatandaşlığı kazanımına esas teşkil eden uygunluk belgesi durumu yeniden değerlendirilir.
  9. Türk vatandaşlığından izinle çıkan (mavi kartlı) kişiler, KKTC vatandaşları ile çoklu vatandaşlığa sahip Türk vatandaşları (TVK 12/b maddesi kapsamında vatandaşlık kazanmış olanlar hariç) bu kapsamda yabancı statüsünde değerlendirilmeyecektir.

  01.02.2023 tarihindeki yönetmelikle birlikte gelen değişiklik;

  • Satış veya satış vaadine konu ikinci el taşınmaz/taşınmazlar; herhangi bir yabancı gerçek kişi tarafından son üç yıl içinde Türk vatandaşı/şirketine devredilmiş taşınmazlardan olmamalıdır. Eser sözleşmelerinden kaynaklanan edinimler bu madde kapsamı dışındadır. 
  1. İPOTEK VE HACİZ
  • Taşınmazın satış-ipotek işlemi ile edinilmesi halinde; aranan değerin tespitinde satış bedelinden kredi tutarı düşüldükten sonra kalan kısım en az yönetmelikte aranan tutar kadar olmalıdır. İpotek borcunun ödenerek ipoteğin terkin edilmesi halinde ise döviz alım belgesi/belgelerinde yer alan miktarın Yönetmelikte aranan tutarı sağlaması koşulu ile taahhüt talebi karşılanır.
  • Mevcut ipotekle birlikte veya hacizli olarak satış veya satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkündür. Bu durumda işlemi yapan personel tarafından yabancı kişiye, taşınmaz üzerinde yer alan ipotek ve/veya hacizle ilgili bilgilendirme yapılmalıdır. 
  • Yabancı gerçek kişilerin satın aldıkları taşınmaza ilişkin ödeme yükümlülüklerini (kamu kurumlarınca yapılan borçlandırmalar hariç olmak üzere) kanuni ipotek yoluyla sağlamaları mümkün bulunmadığından kanuni ipotekli olarak satın alamayacak, bu bakımdan vatandaşlık edinimine de konu edilmeyecektir. 

  01.02.2023 tarihindeki yönetmelikle birlikte gelen değişiklik;

  • İpotekli veya hacizli taşınmazların satış veya satış vaadi sözleşmelerine konu  edildiği takdirde buradaki bedeller uygunluk belgesine ilişkin hesaplamalarda dikkate alınmayacaktır. 
  1. TAAHHÜT ALINMASI
  • Beyan belirtmesi talepleri, kural olarak sadece taşınmaz edinilmiş olan tapu müdürlükleri tarafından tek yevmiye ile karşılanır. Ancak birden fazla taşınmaz ediniminin söz konusu olması durumunda en fazla sayıda taşınmazın edinildiği tapu müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekmektedir. Taşınmaz edinimi bulunmayan müdürlükte beyan/taahhüt alınmaz.
  • Uygunluk incelemesi esnasında sonradan tamamlanması mümkün olan şekli eksikliklerin tespiti halinde taahhüt terkin edilmeden ilgilisine eksikliklerin tamamlanmasına yönelik bilgi verilir. Eksikliklerin tamamlanması halinde uygunluk tespitine ilişkin yeniden değerlendirme yapılır. 
  1. Satış İşlemlerinde;
  • Döviz alım belgesi, değerleme raporu ve dekontta yer alan tutarlar ayrı ayrı Yönetmelikte aranan tutarı karşılıyor ise resmi senette;

  “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında Türk Vatandaşlığının kazanılması amacıyla edindiğim bu taşınmazı/taşınmazları 3 yıl süre ile satmayacağımı taahhüt ederim. Uygulama kapsamında sunulacak bilgi ve belgelerin eksik, yanlış ya da yanıltıcı mahiyette olduğunun tespit edilmesi halinde; 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 31.maddesi“Türk vatandaşlığını kazanma kararı; ilgilinin yalan beyanı veya vatandaşlığı  kazanmaya esas teşkil eden önemli hususları gizlemesi sonucunda vuku bulmuş ise kararı veren makam tarafından iptal edilir.”kapsamında işlem yapılacağını biliyorum.” ibaresine yer verilir.

  • Taşınmazın siciline ise “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında edinim/beyan tarihinden itibaren (tescil istem belgesi ile talep edilmişse beyan tarihinden itibaren) 3 yıl içerisinde satılmayacağı yönünde taahhüdü vardır.” şeklinde belirtme yapılır. 
  2. Satış Vaadi İşlemlerinde;
  • Satış vaadi sözleşmesinde peşin ödenen bedel ile döviz alım belgesi, değerleme raporu ve dekontta yer alan bedeller ayrı ayrı Yönetmelikte aranan asgari tutarı karşılıyor ise tescil istem belgesinde;

  “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında Türk Vatandaşlığının kazanılması amacıyla taşınmaz/taşınmazları edinmeme yönelik sözleşmenin 3 yıl süre ile devri ve terkinini yapmayacağımı taahhüt ederim. Uygulama kapsamında sunulacak bilgi ve belgelerin eksik, yanlış ya da yanıltıcı mahiyette olduğunun tespit edilmesi halinde; 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 31. maddesi “Türk vatandaşlığını kazanma kararı; ilgilinin yalan beyanı veya vatandaşlığı kazanmaya esas teşkil eden önemli hususları gizlemesi sonucunda vuku bulmuş ise kararı veren makam tarafından iptal edilir.” kapsamında işlem yapılacağını biliyorum.” ibaresine yer verilir.

  • Taşınmazın siciline ise “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında şerh tarihinden itibaren 3 yıl süre ile satış vaadi sözleşmesinin devri ve terkininin yapılmayacağı yönünde taahhüdü vardır.” şeklinde belirtme yapılır.
  • Vaade konu bağımsız bölümün, taahhüt talebi sırasında vaat borçlusu (vaat eden) adına kayıtlı olması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle vaadin vaadine istinaden başvuru yapılamaz. Bir bağımsız bölümde birden fazla satış vaadi sözleşmesi için taahhüt verilemez.
  3. Satış Vaadinin Satışa Dönüşmesi İşlemlerinde;
  • Satış vaadine konu taşınmazın 3 yıllık taahhüt süresi içerisinde vaat alacaklısına satışının yapılması halinde, kalan süre için resmi senette:

  “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında Türk Vatandaşlığının kazanılması amacıyla edindiğim bu taşınmaz/taşınmazları …süre (3 yıldan kalan süre yazılacaktır) ile satmayacağımı taahhüt ederim.” ibaresine yer verilir. 

  Taşınmazın siciline ise “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında edinim tarihinden itibaren… (3 yıldan kalan süre yazılacaktır) içerisinde satılmayacağı yönünde taahhüdü vardır.” şeklinde belirtme yapılır. 

  Daha önce taşınmazın sicilinde yer alan “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında şerh tarihinden itibaren 3 yıl süre ile satış vaadi sözleşmesinin devri ve terkininin yapılmayacağı yönünde taahhüdü vardır.” şeklindeki belirtme terkin edilir.

  • 3 yıllık taahhüt süresi dolduktan sonra satış vaadine konu taşınmazın vaat alacaklısı adına satışının yapılması halinde ise herhangi bir taahhüt alınmaz.
  4. Vekaleten Yapılacak Satış İşleminde Yetki;
  • Vekâleten yapılacak işlemlerde vekâletname ile taahhüt belirtmesinin tesisine ilişkin açık yetki verilmesi gerekmektedir. 
  • Bu kapsamda vekâletnamede satın alma yetkisi ile birlikte “taşınmazın üç yıl süre ile satılmayacağına yönelik taahhüt verme” ya da “Türk Vatandaşlığı Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde vatandaşlık başvurusu yapma” veya “işlemi Türk Vatandaşlığı Kanunu’ndan yararlanmak amacıyla yapma” yetkisine ilişkin bir ifadenin yer alması yeterlidir. 
  • Vekâletnamede asgari olarak “…tapu müdürlüklerinde her türlü taahhütname ve muvafakatname vermeye” şeklinde bir ifadenin bulunması da yetkinin tespiti açısından yeterlidir.
  5. Satış Vaadi İşlemlerinde Yetki;
  • Üç yıl süreyle devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdü belirtmesinin sicile tescili işlemlerinde; sözleşmede “bu sözleşmenin vatandaşlık edinimi amacıyla yapıldığı” na ilişkin bir ifadenin yer alması halinde vaat alacaklısının tek taraflı başvurusu yeterli iken bu ifadenin yer almadığı sözleşmelerde ise tarafların birlikte başvurması gerekmektedir.
  1. TAAHHÜT TERKİNİ
  • Taahhüdün alınmış olduğu, ancak Uygunluk Belgesi şartları sağlanmadığından verilmediği durumlarda, Uygunluk Belgesi vermeye yetkili makam tarafından talep edilmesi halinde taahhüt terkin edilir.
  • Yönetmelik kapsamında beyanlar hanesine işlenen taahhüt, üç yıllık sürenin dolması halinde malik ya da satış vaadi alacaklısının talebi üzerine terkin edilir.

  01.02.2023 tarihindeki yönetmelikle birlikte gelen değişiklik;

  •  Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmış yabancı gerçek kişilerin taahhüt süresinin sona ermesinden önce beyan belirtmesi terkin edilerek taşınmazın üçüncü bir şahsa devri kural olarak mümkün değildir. Ancak “Uygunluk Belgesi” verilmesinden sonra ve 3 yıllık taahhüt süresi dolmadan önce ilgilisi tarafından söz konusu taahhüdün terkini veya terkini ile birlikte üçüncü bir kişiye devrinin talep edilmesi durumunda, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Müdürlüğünce gönderilen vatandaşlığının/vatandaşlık başvurusunun iptal edildiğini gösteren resmi yazı alınması halinde anılan taahhüt terkin edilerek mevzuat çerçevesinde işlem talebi karşılanır. 
  • Satış vaadinin şerhi suretiyle Türk vatandaşlığı kazanmış yabancı gerçek kişilerin de taahhüt süresinin sona ermesinden önce maliki (vaat borçlusu) tarafından beyan belirtmesi terkin edilerek taşınmazın üçüncü bir şahsa devri kural olarak mümkün değildir. Ancak “Uygunluk Belgesi” verilmesinden sonra ve 3 yıllık taahhüt süresi dolmadan önce söz konusu taahhüdün terkini veya terkini ile birlikte üçüncü bir kişiye devrinin talebi durumunda, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Müdürlüğünce gönderilen vatandaşlığın veya vatandaşlık başvurusunun iptal edildiğini gösteren resmi yazı alınması halinde taahhüt terkin edilerek mevzuat çerçevesinde işlem talebi karşılanır. 
  1. TAAHHÜTLÜ TAŞINMAZLAR ÜZERİNDEKİ İŞLEMLER
  • Taahhütlü taşınmazlarda her türlü şerh ve sınırlı ayni hak tesisi mümkündür. Ancak taahhüt süresince malikin talebi dışında taşınmazın mülkiyetini değiştiren işlem (Cebri satış, intikal, kamulaştırma vb.) sonuçları Genel Müdürlüğe bildirilir. 
  1. ARŞİVLEME VE İŞLEM SONUCUNUN BİLDİRİLMESİ

  İşlem belgeleri, (Örneğin Dekont ve Döviz Alım Belgesi) ilgili genelge esasları kapsamında tam ve okunaklı şekilde ivedilikle arşivlenir. Aşağıdaki bilgilerin yer aldığı üst yazı “Uygunluk Belgesi” verecek makama gönderilir: 

  • Uygunluk belgesi talep eden yabancı gerçek kişinin adı ve soyadı,  
  • Edinilen/satış vaadine konu taşınmaz/ların zemin sistem numarası,  
  • Vatandaşlık taahhüdünün tarih ve yevmiye numarası (Satış/lara ait tarih-yevmiye/ler belirtilmez),
  • İletişim bilgileri (özellikle okunaklı olarak e-mail, telefon numarası). 

  EBYS’de mükerrer arşiv oluşumu ve gereksiz kapasite kullanımına yol açılmaması, iş yükünün azaltılması ve işlemlerin hızlandırılması amacına uygun olarak TAKBİS e-arşiv sisteminin etkin kullanılması bakımından işlem evrakı kontrolleri yapılır ve sistemde bulunan belgeler “Uygunluk Belgesi “ verecek makama gönderilmez.