1.1. TTB Nedir? 

• TTB (Taşınmaz Edinim Sureti İle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Belgesi); bu genelge ile ilk defa yürürlüğe giren, vatandaşlık kazanımı için yapılan taşınmaz edinim işlemlerinde yatırım tutarının doğru ve mevzuata uygun şekilde teyit edilmesini sağlayan bir belgedir.
• Önceki süreçlerde taşınmazın değeri yalnızca değerleme raporları ve ödeme bilgiler ile kontrol edilirken bu yöntemdeki bazı uyumsuzluklar TTB uygulamasının yürürlüğe girmesini gerekli kılmıştır.

1.2. TTB Uygulaması Nasıl Çalışır?

1.2.1. Taşınmaz Değerleme Raporu:

• Taşınmazın değeri, yalnızca GEDAŞ tarafından hazırlanan değerleme raporu ile belirlenir.
• Bu raporlar, WebTapu/TADEBİS sistemi üzerinden talep edilir ve TAKBİS sistemine yüklenir.
• Fiziki raporlar ve belgeler işleme alınmayacağından fiziki olarak TTB kabul edilmeyecek olup tüm süreç dijital ortamda yürütülecektir.

1.2.2. Taşınmazın Değerinin Teyidi:

• Resmi senetteki satış bedelleri, satış vaadi sözleşmesindeki tutarlar ve ödeme transflerleri kontrol edilir. 
• Taşınmazın vatandaşlık için gerekli olan 400.000 Amerikan Doları tutarı karşıladığı TTB belgesi ile kesinleştirilir.

1.2.3. TTB’nin Geçerlilik Süresi:

• TTB, düzenlendiği tarihten itibaren 6 ay geçerlidir. Bu sürenin aşılması durumunda yeni bir değerleme raporu hazırlanması gereklidir.

1.2.4. Dijital Zorunluluk

• TTB yalnızca dijital ortamda hazırlanır ve gönderilir. Fiziki olarak TTB belgeleri kabul edilmeyecektir.

1.3. TTB’nin Getirdiği Yenilikler

TTB’nin getirilmesiyle süreçte şu önemli yenilikler sağlanmıştır:

1.3.1. Merkezi ve Güvenilir Teyit Mekanizması

• Taşınmazın vatandaşlık başvurularına uygun olup olmadığı sistem üzerinden tek bir belge ile doğrulanmaktadır.
• Bu husus, farklı belgelerdeki tutarsızlıkların önlenmesi ve güvenilir bir süreç oluşturulması açısından kritik öneme sahiptir.

1.3.2. Standart ve Şeffaf Süreç

• Tüm başvurular WebTapu/TADEBİS sistemi üzerinden gerçekleştirilir.
• Dijitalleştirilmiş süreçler sayesinde işlemler hızlanır ve manipülasyon riski azalır.

1.3.3. Denetim ve İzlenebilirlik

• TTB, vatandaşlık sürecine ilişkin tüm yatırım verilerinin merkezileştirilmesini ve izlenebilirliğini sağlayacaktır.
• TTB uygulamasından önce; DAB ve ödeme dekontlarının aranılan tutarı sağladığı ancak 2024/2 Sayılı Genelge kapsamında GEDAŞ tarafından düzenlenen taşınmaz değerleme raporlarının yatırım tutarını teyit etmediği durumlarda gerekli incelemenin yapılması amacı ile doğrudan Genel Müdürlüğe (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı) iletilerek işleme yön verilecektir.

1.3.4. Belge Süresi Kısıtlaması

• TTB’nin 6 aylık geçerlilik süresi bulunmaktadır. Bu süre kısıtlamasının olması, güncel piyasa koşullarınını ve doğru değerleme bilgilerinin kullanılmasını sağlamaktadır.

1.4 TTB’nin Kullanımı ve İstisnalar

1.4.1. Zorunlu Kullanım Alanları

• TTB yalnızca taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımı içeren işlemlerde kullanılır.
• Vatandaşlık başvurularına konu edilen her taşınmaz için TTB düzenlenmesi şarttır.

1.4.2. İstisnalar

• Kamu kurum ve kuruluşlarının, bağlı ortaklıklarının veya gayrimenkul yatırım ortaklıklarının işlemlerinde TTB talep edilmeyecektir. Ancak Genel Müdürlük gerektiğinde bu işlemler için de TTB talep edebilecektir.

1.5. TTB ve Tapu Harcı

• TTB’de yer alan değerler, tapu harcı hesaplamalarında bağlayıcı değildir.
• Tapu harcı, mevcut mevzuata uygun şekilde hesaplanmaya devam edecektir.

1.6. TTB’den Önceki Süreçlerle Karşılaştırma

TTB öncesinde, taşınmaz değerleme raporları ve ödeme dekontları üzerinden vatandaşlık başvuruları değerlendirilirken şu sorunlar yaşanıyordu:

• Değerleme raporundaki eksiklikler ve uyumsuzluklar sürecin aksamasına neden olabiliyordu.
• Bölge Müdürlükleri ve Tapu Müdürlükleri arasında uygulama farklılıkları ortaya çıkabiliyordu.
• Sürecin manuel yürütülmesi, hata riskini ve zaman kaybını artırabiliyordu.

TTB ile birlikte bu sorunların tamamı çözülerek standart, güvenilir ve dijital bir süreç başlatılmıştır.

2.1. Taşınmazın Niteliği

Bir önceki kılavuzda taşınmazın niteliği hususunda (konut, işyeri, arsa, tarla, bahçe vb.) herhangi bir sınırlama bulunmazken yeni yayımlanan kılavuzla birlikte arsa niteliği bulunan taşınmazın vatandaşlık başvurusuna konu edilebilmesi için arsa üzerinde yapı kullanma izin belgesine haiz mevzuata uygun kalıcı bir yapının varlığının belirlenmiş olması şartı getirilmiştir.

2.2. Dekontlarda Aranan Yeni Şartlar

Yeni yayımlanan kılavuzla birlikte, dekont üzerinde döviz alım belgesinde yer alan taşınmaz bilgilerinin bulunması veya ilgili döviz alım belgesindeki işleme atıf yapılması aranacaktır.

2.3. Taraflara İlişkin Şartlar 

2.3.1.  Devredilmiş Taşınmazlarda Yeni Şart   

Bir önceki genelge ile satış veya satış vaadine konu ikinci el taşınmazlarda herhangi bir yabancı gerçek kişi tarafından son üç yıl içinde Türk vatandaşı/şirketine devredilmiş taşınmazlardan olmaması şartı aranırken yeni genelge ile birlikte bu şartta değişiklikler yapılmıştır. Yeni yayımlanan kılavuz ile birlikte herhangi bir yabancı gerçek kişiye ek olarak taşınmazın TVK 12’nci maddesinin 1. fıkrasının (b) bendi kapsamında vatandaşlık kazanmış olan kişi tarafından son üç yıl içinde Türk vatandaşı/şirketine devredilmiş taşınmazlardan olmaması şartı koşulmuştur. Eser sözleşmelerinden kaynaklanan edinimleri bu madde kapsamı dışındadır.

2.3.2. Yabancı Sermayeli Şirketlerden Satın Alınan Taşınmazlar

Tapu Kanunu’nun 36. Maddesi kapsamındaki (yabancı / uluslararası sermayeli) şirket tüzel kişiliği adına kayıtlı satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlarda eski kılavuzda bağımsız bölümün ‘’ilk teslim’’ (sıfır taşınmaz) olması gerektiği belirtilirken yeni yayımlanan kılavuz ile birlikte bağımsız bölümün daha önce herhangi bir devir işlemine konu edilmemiş olması şartı koşulmuştur. Yani ‘’ilk teslim’’ ifadesi kaldırılmış ve daha geniş kapsamlı ‘’devir işlemine konu olmama’’ şartı getirilmiştir.

• İnşaat Ruhsatı ve Yatırım Şartı

Eski kılavuzda inşaat ruhsatının şirket adına olması yeterliyken yeni kılavuzda şirketin, taşınmaz üzerindeki inşaat yatırımını tamamen kendisinin yaptığını kanıtlaması şartı eklenmiştir. Bu hususun belgelendirilmesi iki farklı durumda detaylandırılmıştır.

• İnşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren taşınmazın sahibi ve yüklenicisi aynı malik şirket ise bu durum inşaat ruhsatı ile belgelenebilir.
• Eğer inşaat ruhsatı sahibi ile yüklenici farklıysa malik şirketin tüm inşaat yatırımını yaptığı hizmet sözleşmesi ile kanıtlanabilir.

Bu değişiklik, malik şirketin gerçek yatırımcı olarak kabul edilebilmesi için daha sıkı şartlar getirmiştir.

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Eski kılavuzda kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili herhangi bir açıklama bulunmasa da yeni kılavuz ile birlikte bu hususa da açıklama gelmiştir. Yeni kılavuzda malik şirket adına tescilli olmayan, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenici firma adına tescil edilen bağımsız bölümlerin yatırıma konu edilebileceği belirtilmiştir. Ancak malik şirket adına kalan bağımsız bölümlerin vatandaşlık amaçlı yatırıma konu edilemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Ayrıca, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılan tescilin yüklenici adına kat irtifakı/mülkiyeti kurulması anlamına geldiği eklenmiştir.

• Yatırım Amaçlı Kullanılabilir Bağımsız Bölümler

Eski kılavuzda malik şirket adına tescil edilen bağımsız bölümler için herhangi bir sınırlama bulunmasa da yeni kılavuz ile birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesi durumunda, malik şirket adına kalan bağımsız bölümlerin vatandaşlık amaçlı yatırıma konu edilemeyeceği kuralı getirilmiştir.

• Yatırımcı Şirket Tanımı

Eski kılavuzda şirketin vatandaşlık kazanımı için bir yatırımcı olarak kabul edilme kriterleri net bir şekilde tanımlanmamaktaydı. Yeni kılavuzla birlikte malik şirketin yatırımcı şirket olarak kabul edilmesi için inşaat yatırımının tamamının malik şirket tarafından yapılması gerektiği belirtilmiş ve bunun hangi belgelerle kanıtlanabileceği detaylandırılmıştır.

2.4. Takyitli Taşınmazlar

• İpotekli veya hacizli olarak edinilen taşınmazların cebri satış sureti ile elden çıkması durumunda verilen taşınmaz yatırım tespit belgeleri iptal edilecektir.
• Kanuni ipotekli taşınmazlar vatandaşlık edinimine konu edilemeyecektir. Önceki edinimden kaynaklanan kanuni ipotekler de aynı şekilde değerlendirilecektir.
• Satış veya satış vaadine konu edilen taşınmaz üzerinde mülkiyet değişikliğine neden olabilecek takyidat bulunması durumunda vatandaşlık edinime konu edilmeyecektir.

2.5. Taahhüt Alınması ve Taşınmaz Yatırım Tespiti Belgesi

Beyan belirtmesi talepleri hususunda, eski kılavuz ışığında yalnızca taşınmaz edinilmiş olan tapu müdürlükleri tarafından tek yevmiye ile karşılanacağı, birden fazla taşınmaz varsa en fazla sayıda taşınmazın edinildiği tapu müdürlüğüne başvurulması gerektiği ifade edilmiştir. 

Yeni kılavuzla birlikte satış işlemi sırasında taahhüt belirtilmesi talep ediliyorsa diğer tapu müdürlüklerindeki taşınmaz edinim sayısına bakılmaksızın satış işlemini yapan tapu müdürlüğünün taahhüt belirtilmesini tesis edeceği ifade edilmiştir. 

Eğer satış işleminden sonra taahhüt belirtilmesi talep edilirse, birden fazla taşınmaz edinimi varsa en fazla sayıda taşınmazın edinildiği müdürlüğe başvurulur. Eğer eşitlik varsa taşınmaz ediniminin yapıldığı herhangi bir tapu müdürlüğü seçilebilir.

2.6. Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi Düzenlenmesi

Yeni kılavuz ile birlikte Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi (TYTB) kavramı ortaya çıkmıştır. Taahhüt belirtmesini tesis eden tapu müdürlüğünün bağlı bulunduğu bölge müdürlüğü, Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi düzenleyecektir. 

Taşınmazların farklı tapu müdürlüklerinde bulunması durumunda ve işlem yapan müdürlüğün bağlı olduğu bölge müdürlüğünün inceleme yetkisi yoksa en fazla sayıda taşınmazın edinildiği veya bir önceki satış/satış vaadi işlemini yapan tapu müdürlüğünün bağlı olduğu bölge müdürlüğü tespiti yapacaktır.

2.7. Taahhüt Belirtilmesi Kapsamında Tespit ve Teyitler

Önceki yayımlanan kılavuzda dekontlar, vekaletnameler, kimlik tespit belgeleri gibi genel belgelerin eksikliklerinin giderilmesi gerektiği belirtilirken yeni kılavuz ile birlikte bu kapsam genişletilmiş ve şu detaylar eklenmiştir:

• TTB’deki tespit/teyit tutarları, resmi senetlerdeki satış tutarları, dekontlardaki bedeller karşılaştırılarak kontrol edilir.
• Eksiklikler halinde işlem yapılmaz ve düzeltme için başvuru sahibine bilgi verilir.

2.8. Taahhüt Terkin Şartları

Yeni kılavuz ile birlikte satış vaadi alacaklısının taahhüt terkininde bulunma hakkı kaldırılmıştır. Üç yıllık sürenin dolması durumunda taahhüt belirtmesi yalnızca malikin talebi üzerine terkin edilecektir. Ayrıca, satış vaadi şerhi suretiyle Türk vatandaşlığı kazanmış yabancı gerçek kişiler adına satış işlemi yapılmadan beyan belirtmesi terkin edilemeyecektir.

2.9. Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesine Dayalı Terkin

Yeni kılavuz ile gelen değişiklikler olmadan önce taahhüdün alınmış olduğu ancak uygunluk belgesi şartları sağlanmadığı durumlarda, uygunluk belgesi vermeye yetkili makam tarafından talep edilmesi halinde taahhüt terkin edilmekteydi. Yapılan değişiklikler ile birlikte uygunluk belgesi yerine artık Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi (TYTB) esas alınmıştır. TYTB şartları sağlanmadığında, bul belgeyi vermeye yetkili makamın talebiyle taahhüt terkin edilecektir.

2.10. Taahhüt Süresi Dolmadan Terkin Talepleri

Yeni genelgenin yürürlüğe girme tarihinden önceki dönemde taahhüt süresi dolmadan önce uygunluk belgesi alınması şartıyla taahhüt terkin edilebilmekteydi. Bu durumda Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Müdürlüğü’nden vatandaşlığın veya başvurunun iptal edildiğine dair yazı talep ediliyordu.

Yine yapılan değişiklikle uygunluk belgesinin yerini TYTB almıştır. TYTB verilmesinden sonra üç yıllık taahhüt süresi dolmadan önce:

• Satışa dayalı taahhütlerde malikin,
• Satış vaadine dayalı işlemlerde ise vaat alacaklısının taahhüt terkin talebi karşılanacaktır. Bu durumda, Nüfus ve Vatandaşlık ile Göç İdaresi İl Müdürlüklerine ivedilikle bilgi verilecektir. Vatandaşlık başvurusunun iptali ile ilgili yazı beklenmesi gerekliliği kaldırılmış ve bilgilendirme süreci hızlandırılmıştır.

2.11. Mevzuata Aykırılık Durumunda Re’sen Terkin

Eski kılavuzda mevzuata aykırılık durumunda re’sen terkine ilişkin bir düzenleme bulunmazken yeni genelge ile yayımlanan kılavuzda bu hususa da değinilmiştir. Taahhüde konu taşınmazın edinim öncesinde veya sonrasında 5901 sayılı Vatandaşlık Kanunu’nun 31. maddesi kapsamında:

• Yalan beyanda bulunulması veya vatandaşlık kazanımına esas teşkil eden önemli hususların gizlenmesi durumunda, ilgili taahhüt resen terkin edilecektir.
• Bu durumda TYTB de iptal edilecektir.

2.12. Taahütlü Taşınmaz Üzerindeki İntikal İşlemleri

Yeni yayımlanan kılavuzla birlikte ‘’Taahhütlü taşınmazlarda intikal işlemi talep edilmesi durumunda, taahhüt beyanın mirasçılar adına taşınması şartıyla işlem karşılanacaktır.’’ ibaresi eklenmiştir.

09.12.2024 tarihinde yürürlüğe giren 2024/4 Sayılı Genelge ve ilgili kılavuz, taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımı süreçlerini önemli ölçüde yeniden düzenleyerek daha şeffaf, standart ve güvenilir bir sistem getirmiştir. Taşınmaz Edinim Sureti İle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Belgesi (TTB) ile vatandaşlık başvurularında kullanılacak taşınmaz değerinin daha sıkı denetlenmesi ve merkezi bir sistemde teyit edilmesi sağlanmıştır. Dijitalleşme ve merkezi kontrol mekanizmaları sayesinde, önceki süreçlerde karşılaşılan değerleme uyumsuzlukları, belge eksiklikleri ve uygulama farklılıkları gibi sorunlar büyük ölçüde giderilmiştir.

Yeni kılavuz, aynı zamanda yatırımcı şirketlerin daha sıkı koşullarla denetlenmesini ve gerçek yatırımcıların korunmasını sağlamayı hedeflemektedir. TTB ve Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi (TYTB) gibi yeniliklerle süreç izlenebilir hale getirilirken, üç yıl kuralı, taahhütlerin devri ve terkin şartları gibi hususlarda getirilen düzenlemeler, vatandaşlık başvurularının mevzuata uygun bir çerçevede yürütülmesini amaçlamaktadır.

Tüm bu yenilikler, yabancı yatırımcıların Türkiye’de taşınmaz edinimine yönelik güvenilir bir ortam oluştururken, hem bireysel başvurucuların hem de kamu kurumlarının süreçteki sorumluluklarını netleştirmiştir. Sonuç olarak, genelge ve kılavuz, taşınmaz edinimine dayalı vatandaşlık başvurularında şeffaflık, düzen ve ekonomik denetim hedeflerini büyük ölçüde karşılamaktadır.

STJ AV. UMUT SAFA DUYGULU

AV. M. TALHA ARSLAN